文 | 樓股巷
2025 年上半年，中國公募 REITs 市場迎來里程碑式發(fā)展，總市值突破 2000 億元，較 2024 年底增長超過 20%。截至 6 月 30 日，中證 REITs 全收益指數上半年上漲 14.13%，顯著跑贏 A 股主要指數及全球多數 REITs 基準，68 支 REITs 產品在今年上半年的漲跌幅中，僅有中金湖北科投光谷 REIT 收綠，其余67 只均收紅。
01 上半年發(fā)行熱度依然高漲， 為歷史次高水平
2025 年上半年，已上市公募 REITs 項目數量共 68 個，其中 10 個為 2025 年上半年上市的項目，募集規(guī)模 161 億元。雖然從數量、規(guī)模上不及同年水平，但數量上依然高于其他年份，且資產類別持續(xù)擴容已達 12+N（符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策等要求的其他基礎設施項目）類，新增市場化租賃住房、養(yǎng)老設施及燃煤發(fā)電等資產類型，同時審核發(fā)行流程全面提速。
另一方面，發(fā)行產品受資本市場熱捧，多個產品網下及公眾有效認購比例均不到 1%，中金亦莊產業(yè)園 REIT 更是以 1798.42 倍創(chuàng)歷史記錄。
02 消費基礎設施：表現亮眼
消費基礎設施 REITs 成為 2025 年最耀眼的板塊，上半年該板塊實現 35% 的綜合收益率，一騎絕塵。嘉實物美消費 REIT 為代表的產品漲幅甚至超過 50%，而 9 只產品自成立以來的漲幅均超過 30%，體現了資本市場的高度認可。
消費基礎設施 REITs 優(yōu)異表現的背后，有著諸多內外部核心因素。
首先是政策端的大力支持。2024 年《國家發(fā)展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》標志我國基礎設施 REITs 正式進入常態(tài)化發(fā)行新階段，而同年即完成了 7 只消費 REITs 的發(fā)行。2024 年底，中央經濟工作會議將 "大力提振消費、全方位擴大國內需求" 列為 2025 年經濟工作首要任務，隨后一系列刺激消費的政策陸續(xù)出臺。2025 年發(fā)布的《提振消費專項行動方案》明確提出支持符合條件的消費、文化旅游等領域項目發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金，為消費基礎設施 REITs 的發(fā)展提供了明確的政策導向。在項目審批環(huán)節(jié)，監(jiān)管部門開辟綠色通道，簡化流程，加快了消費基礎設施 REITs 的上市速度。在稅收政策方面，對消費基礎設施 REITs 項目給予一定的稅收優(yōu)惠，降低了項目的運營成本，提高了產品的收益水平。
消費市場的復蘇是另一重要外部驅動力。隨著國內經濟的逐步回暖，居民消費信心顯著增強，消費支出持續(xù)增加。以 2025 年五一為例，全國國內出游 3.14 億人次，同比增長 6.4%，國內游客出游總花費 1802.69 億元，同比增長 8.0%，雙創(chuàng)新高；2025 年端午全國購物中心日均客流 2.43 萬人次，同比大增 13.5%。這一消費熱潮直接帶動了消費基礎設施 REITs 底層資產的業(yè)績提升。從長期趨勢來看，我國消費市場規(guī)模龐大且仍處于增長階段，消費升級趨勢明顯，消費者對高品質、多樣化的消費體驗需求不斷增加，這為消費基礎設施 REITs 的底層資產提供了廣闊的發(fā)展空間。
從內部因素來看，消費基礎設施 REITs 的底層資產質量普遍較高。這些資產大多位于核心城市的核心商圈或人口密集區(qū)域，具有極高的稀缺性和不可復制性。例如，華安百聯消費 REIT 的底層資產上海百聯又一城購物中心，地處上海五角場核心商圈，周邊高校、寫字樓林立，交通便利，人流量巨大。核心商圈的商業(yè)地產項目經過長期的運營和培育，形成了穩(wěn)定的客戶群體和強大的品牌影響力。即使在經濟波動時期，核心商圈的商業(yè)地產依然能夠保持相對穩(wěn)定的經營業(yè)績。據統(tǒng)計，2025 年一季度已上市消費類 REITs 平均出租率達 97.5%，租金收繳率超 99%，穩(wěn)定的出租率和租金收繳率為 REITs 產品提供了穩(wěn)定的現金流來源。
而華夏華潤商業(yè) REIT 的二次擴募計劃更是極具標桿意義。繼成功收購昆山萬象匯后，該 REIT 于 7 月 8 日宣布計劃購入杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯三個優(yōu)質項目。這一動作不僅實現了從一線城市向強二線、省會城市的戰(zhàn)略下沉，更驗證了 REITs 平臺作為開發(fā)商資本循環(huán)工具的有效性。
03 保租房：內需韌性的良好體現
保租房 REITs 則展現了政策護城河優(yōu)勢。2025 年一季度數據顯示，6 只保租房 REITs 期末出租率均高于 90%，中金廈門安居 REIT 接近滿租狀態(tài)。不同于市場化租賃住房，保租房租金受政府指導價約束，雖限制了上行空間，但也提供了下行保護。北京、廈門等區(qū)域的政策類保租房租金穩(wěn)步上漲，形成穩(wěn)定現金流基礎。
根據中金分析，從需求端看，近 5 年除北京、上海外，多數一二線城市保持人口凈流入狀態(tài)；同時參考海外經驗，在城鎮(zhèn)化率增速放緩階段，核心城市（城市群）仍具備較強人口吸引力，未來核心城市（城市群）人口仍具備增長動能；此外，青年人晚婚晚育及較高的購房壓力帶來租賃周期延長，進一步催生租賃住房需求。從供給端看，" 十四五 " 期間我國保租房加速供給，截至 2024 年末全國累計建設籌集 727 萬套保租房，完成 " 十四五 " 規(guī)劃目標的 84%。2025 年作為 " 十四五 " 收官之年，預計保租房供給仍具規(guī)模，雖短期租賃住房市場供給壓力猶存，但保租房及公租房通常具備租金折扣高，套均租金低等優(yōu)勢，預計其表現將優(yōu)于整體租賃住房市場平均水平。未來，" 新發(fā) + 擴募 " 有望雙輪驅動租賃住房 REITs 市場規(guī)模擴張，同時低利率、" 資產荒 " 環(huán)境下租賃住房 REITs 作為優(yōu)質配置型資產或受持續(xù)青睞。
04 產業(yè)園區(qū)與倉儲物流：業(yè)績筑底待反彈
產業(yè)園區(qū)板塊成為 2025 年壓力最大的領域，業(yè)績持續(xù)承壓。2024 年報數據顯示，9 只有可比口徑的產業(yè)園 REITs 中，6 只底層項目整體出租率同比下降，其中華夏和達高科 REIT（杭州項目）下滑超 10 個百分點，東吳蘇園產業(yè) REIT（蘇州項目）下降 8 個百分點。為應對困境，運營商普遍采取 " 以價換量 " 策略，如建信中關村 REIT 將整體租金從 5.72 元 / 平 / 天降至 4.71 元 / 平 / 天，出租率提升 8.3 個百分點；華安張江產業(yè)園 REIT 租金下滑 2.3%，但出租率從 72% 大幅提升至 92%；二線城市園區(qū)雖租金降幅有限（普遍低于 2%），但出租率下滑顯著，未來可能跟進降價。
倉儲物流板塊同樣處于周期底部，但顯現積極信號。受全球貿易格局重構影響，以進出口為導向的倉儲項目面臨挑戰(zhàn)。紅土創(chuàng)新鹽田港 REIT 作為典型案例，2024 年末出租率下滑 1.8 個百分點至 94%，租金同比下降 2.3%。中金普洛斯 REIT 則因京津冀、長三角新增供應壓力，租金明顯下調。值得關注的是，關稅政策階段性緩和及國內電商物流需求增長，為二季度企穩(wěn)提供可能。嘉實京東倉儲 REIT 的滿租狀態(tài)及穩(wěn)定租金，證明了頭部企業(yè)在逆境中仍具競爭力。
未來展望：公募 REITs 的藍海才剛剛展開
縱觀中國公募 REITs 市場，從試點邁向常態(tài)化的制度紅利才剛剛釋放。7 月 14 日，全國首批數據中心公募 REITs ——南方萬國數據中心 REIT、南方潤澤科技數據中心 REIT 在高達 455 倍及 318 倍的公眾認購比例之后，又提前結束募集，可見市場的火爆程度。而未來文旅、養(yǎng)老設施等類型項目也已有入市預期，提供更為多樣化的優(yōu)質公募 REITs 產品，拓寬藍海航道，在資產荒的背景下，將為投資者提供分享中國消費、產業(yè)升級的制度化通道。
