隨著港股中期財報季拉開帷幕，各大上市公司紛紛亮出自己的 " 半年度成績單 "，這不僅是對其過往半年經(jīng)營成果的總結(jié)，也是投資者審視投資機會的關(guān)鍵窗口。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著前所未有的深度調(diào)整，也讓這一領(lǐng)域受到更多市場聚光燈的照射。
從行業(yè)背景來看，曾經(jīng)依賴土地紅利和大規(guī)模開發(fā)的模式如今逐漸失去優(yōu)勢，市場格局發(fā)生顯著變化。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2024 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降 10.6%，新建商品房銷售額同比下降 17.1%。
在行業(yè)全面承壓的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛探索新的發(fā)展路徑，以適應(yīng)新的市場環(huán)境。對此國家也多次發(fā)聲把構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要任務(wù)。而在這一過程中，央國企也成為承擔(dān)這一使命的排頭兵。
近日，華潤置地（01109.HK）發(fā)布了中期業(yè)績。財報顯示，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入 949.2 億元人民幣，同比增長 19.9%；實現(xiàn)股東應(yīng)占凈利潤 118.8 億元，同比增長 16.2%。其中，經(jīng)常性業(yè)務(wù)營業(yè)收入 205.6 億元，同比增長 2.5%，占總營收比重 21.7%，核心凈利潤貢獻(xiàn)占比提升至 60.2%，同比提升 9.6%。董事會建議派發(fā)中期股息每股 0.2 元人民幣。
不難看到，在外部環(huán)境仍面臨壓力的背景下，華潤置地繼續(xù)交出了一份穩(wěn)健的經(jīng)營成績單。
尤其值得注意的是，在其 "3+1" 業(yè)務(wù)模式中，以購物中心、寫字樓為代表的經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)和以 REITs 為核心的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)表現(xiàn)也頗為亮眼，對公司業(yè)績和長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的拉動效應(yīng)顯著。
這一不俗的成績背后，不僅為華潤置地在行業(yè)逆周期中提供了穩(wěn)定的業(yè)績支撐，更清晰勾勒出華潤置地向 " 資產(chǎn)運營 + 資產(chǎn)管理 " 綜合轉(zhuǎn)型的路徑，給整個房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型帶來了具有參考價值的樣本。
打造行業(yè)領(lǐng)先的商業(yè)模式，經(jīng)營性不動產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)保持領(lǐng)跑
如今，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的規(guī)模見頂已經(jīng)成為不爭的事實，房企如何發(fā)掘新的增長點，探索可持續(xù)的盈利模式，業(yè)已成為重中之重。
但在這條探索之路上，能夠取得成績的并非多數(shù)，華潤置地便是其中之一，其可以說是當(dāng)前為數(shù)不多成功實現(xiàn)從住宅第一增長曲線向商業(yè)第二增長曲線跨越的企業(yè)。而這一點也深刻反映在其經(jīng)營性不動產(chǎn)和資管業(yè)務(wù)上取得的突破以及領(lǐng)先的行業(yè)站位上。
在經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，其主要涉及華潤置地的投資性物業(yè)，即商業(yè)地產(chǎn)，涵蓋購物中心、寫字樓、酒店等。上半年公司經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入 121 億元，同比增長 5.5%，繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長勢頭。
值得一提的是，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，華潤置地在 2024 年度商業(yè)地產(chǎn)運營收入排行榜中已經(jīng)位居第二，僅次于萬達(dá)商管，行業(yè)地位領(lǐng)先。而在此前贏商網(wǎng)聯(lián)合中城研究院共同發(fā)布的《2024 年度零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綜合實力 TOP100》榜單，華潤置地旗下子公司華潤萬象生活商業(yè)航道繼續(xù)保持行業(yè)綜合實力第一的地位。
從此次財報來看，購物中心作為公司經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心基本盤，展現(xiàn)了公司不俗的經(jīng)營實力。
財報顯示，上半年，購物中心實現(xiàn)零售額 1101.5 億元人民幣，同比增長 20.2%，增速大幅領(lǐng)先全國社會消費品零售總額，整體經(jīng)營利潤率 65.9%，再次創(chuàng)下歷史新高。而截至 2025 年 6 月 30 日，華潤置地在營購物中心達(dá)到 94 座。
值得一提的是，根據(jù)此前贏商網(wǎng)等統(tǒng)計的的 2024 年中國銷售額 TOP50 購物中心榜單，結(jié)合入圍的購物中心品牌分類來看，華潤的萬象系入圍 7 家，總銷售額達(dá) 604 億，數(shù)量和金額都遙遙領(lǐng)先。
在資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，華潤置地持續(xù)推進(jìn)大資管業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，公司已成功搭建了包括華潤萬象生活、華夏華潤商業(yè) REIT 和有巢公募 REIT 在內(nèi)的一個輕資產(chǎn)管理平臺及兩個公募 REITs 平臺，實現(xiàn)了資管規(guī)模與質(zhì)量的雙提升。
其中，華潤商業(yè) REIT 作為國內(nèi)首批且規(guī)模最大的消費基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 項目，自上市以來表現(xiàn)出色。
具體體現(xiàn)在：
其一，盈利能力超預(yù)期。
根據(jù)基金公告，2024 年華潤商業(yè) REIT 全年 EBITDA 預(yù)算完成率達(dá) 112%，2025 年上半年完成率達(dá) 105%。這一成績不僅超出了市場預(yù)期，也體現(xiàn)了華潤置地在資產(chǎn)運營管理上的專業(yè)能力。
其二，高分紅，" 現(xiàn)金奶牛 " 特征顯著。
該 REITs 項目保持了持續(xù)季度分紅的記錄，連續(xù) 6 個季度分紅累計 4.95 億元，年化分派率穩(wěn)步提升。
其三，市值破百億，排名國內(nèi) REITs 市場第一。
資本市場上，自上市至今（8 月 25 日），華潤商業(yè) REIT 累計漲幅更是接近 60%，市值突破百億，排名國內(nèi) REITs 市場第一。而在今年 3 月 25 日，華潤商業(yè) REIT 還發(fā)布了擬擴募公告，正式啟動了擴募申報流程，成為了首只啟動擴募的消費 REITs。
轉(zhuǎn)型啟示錄：核心三大能力支撐，邁向價值躍升新起點
在行業(yè)深度轉(zhuǎn)型背景下，華潤置地的 2025 年中期業(yè)績，證明了其大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的正確性。而成功轉(zhuǎn)型背后，離不開其三大核心能力的有力支撐，這三大能力相互協(xié)同，互為支撐，也為公司未來的價值躍升帶來了新機遇。
核心能力之一：資產(chǎn)運營能力
從商業(yè)運營層面來看，與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)相比，華潤置地具備遠(yuǎn)超行業(yè)的運營效率。其購物中心的銷售坪效和租金坪效均處于行業(yè)領(lǐng)先水平，顯示出其在運營管理上的高效能力。此外，從今年上半年來看，華潤置地的購物中心零售額增速也顯著高于國內(nèi)社會消費品零售總額平均增速，這進(jìn)一步證明了其在市場中的競爭力。與此同時，從 REIT 層面來看，旗下華潤商業(yè) REIT 的底層資產(chǎn)出租率亦在行業(yè)保持領(lǐng)先水準(zhǔn)。
究其原因來看這背后正是得益于公司體系化的能力建設(shè)。
以旗下萬象生活為例。其作為國內(nèi)領(lǐng)先物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)商，通過高效的運營策略和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，成功提升了物業(yè)的價值和租金回報率。
一方面，公司構(gòu)筑了多品牌矩陣戰(zhàn)略。通過 " 萬象城 "、" 萬象匯 "、" 萬象天地 " 三大產(chǎn)品線，精準(zhǔn)覆蓋高端零售、大眾消費及潮流青年客群，形成全面的市場捕獲能力。同時公司已構(gòu)建強大的招商組合兌現(xiàn)能力和龐大的品牌庫，確保新項目高速開業(yè)和老項目持續(xù)煥新。截至 2025 年 6 月末，公司已合作品牌數(shù)量超過 16000 個，在營合作品牌數(shù)量超過 8000 個。
另一方面，公司高度重視大會員業(yè)務(wù)及數(shù)字化精細(xì)運營。其構(gòu)建了完善的會員體系，整合多業(yè)務(wù)板塊的客戶資源，通過數(shù)據(jù)驅(qū)動的運營決策，實現(xiàn)運營效率的提升，得益于此，也顯著提升了客戶粘性、消費頻次，實現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，截至 2025 年上半年，萬象星總量突破 7200 萬，其中商業(yè)會員數(shù)量同比增長 32% 至 6500 萬，消費與復(fù)購會員人數(shù)均同比提升超三成，客戶黏性持續(xù)增強。
值得一提的是，萬象生活不僅管理自有項目，更拓展了超過 30 個第三方項目，將其成功的運營模式標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品化輸出，反哺了品牌價值并貢獻(xiàn)了管理利潤。
可以說，這些舉措不僅使公司在運營效率上領(lǐng)先行業(yè)，更在客戶滿意度和市場口碑上樹立了良好的形象，為華潤置地的經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)。
核心能力之二：資產(chǎn)管理能力
資產(chǎn)管理能力是華潤置地轉(zhuǎn)型成功的重要支撐。數(shù)據(jù)顯示，截至 2024 年底，華潤置地資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)到 4621 億元，同比增速達(dá) 8.1%，資管規(guī)模及質(zhì)量行業(yè)領(lǐng)先。
公司在資產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃、收并購以及資產(chǎn)的升級改造等方面表現(xiàn)出色，通過科學(xué)的資產(chǎn)規(guī)劃和專業(yè)的管理，其實現(xiàn)了資產(chǎn)的持續(xù)增值。
一方面，華潤置地能夠根據(jù)市場趨勢和公司戰(zhàn)略，持續(xù)聚焦一二線及省會等核心城市，落實 " 一城多匯 " 及 " 多城多匯 " 的城市深耕策略，制定合理的資產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，推動核心城市市場地位及業(yè)績貢獻(xiàn)的穩(wěn)步提升。
與此同時，公司也積極通過收并購方式擴大資產(chǎn)規(guī)模，同時注重對收購資產(chǎn)的整合與優(yōu)化，實現(xiàn)資產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)。
此外，華潤置地注重對現(xiàn)有資產(chǎn)的升級改造，建立了一套完善的改造管理體系，定期投入資金用于資產(chǎn)的煥新升級改造，匹配市場及消費者的新需求，保障產(chǎn)品硬件和空間體驗在市場的引領(lǐng)性，提升資產(chǎn)的運營效率和市場價值。例如，對寫字樓、購物中心進(jìn)行區(qū)域升級改造，青島萬象城 2024 年完成 L4-L5 部分區(qū)域改造，新增可租面積超過 7000 平，引進(jìn)超過 37 個品牌，包括多家山東 / 青島首店及高級別形象店，持續(xù)強化商業(yè)氛圍。
這些能力使得華潤置地在資產(chǎn)管理領(lǐng)域具備了強大的競爭力，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的持續(xù)增值，為公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流和業(yè)績增長。
除了商業(yè)資產(chǎn)外，華潤置地在多元資產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)管理能力同樣值得關(guān)注。其在長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅地產(chǎn)等不同業(yè)態(tài)的布局和管理上，展現(xiàn)了強大的綜合資產(chǎn)管理實力。
如在長租公寓領(lǐng)域，華潤置地通過有巢品牌，積極布局核心城市，滿足年輕一代的居住需求。通過精細(xì)化運營和品牌建設(shè)，有巢公寓在市場中脫穎而出，成為長租公寓領(lǐng)域的知名品牌。財報數(shù)據(jù)顯示，截至 2025 年上半年，華潤置地租賃住房業(yè)務(wù)已布局全國 15 城，在管項目房間數(shù) 8.5 萬間，管理規(guī)模提升至行業(yè)第六。同時有巢還蟬聯(lián) "2025 年中國 500 最具價值品牌 " 榜單，作為長租領(lǐng)域唯一上榜的品牌，品牌價值達(dá) 167.83 億元。
可以看到，華潤置地的資產(chǎn)管理能力并不僅體現(xiàn)在單一資產(chǎn)的運營上，更在于其能夠?qū)Χ嘣Y產(chǎn)進(jìn)行綜合管理和協(xié)同運營。通過構(gòu)建大資管平臺，華潤置地實現(xiàn)了不同資產(chǎn)類別之間的資源共享和優(yōu)勢互補。
例如，通過 REITs 平臺的運作，華潤置地將購物中心、長租公寓等資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，不僅提高了資產(chǎn)的流動性，還實現(xiàn)了投融建管退的良性循環(huán)。眼下，隨著公司大資管平臺及能力穩(wěn)步建立，華潤置地的資產(chǎn)管理能力正持續(xù)加固夯實，并為公司打開新的成長飛輪。
資本管理能力是華潤置地在轉(zhuǎn)型過程中同樣不容忽視的核心能力所在。正如上文提到，公司通過構(gòu)建 " 投融建管退 " 閉環(huán)，實現(xiàn)了資本的良性循環(huán)和高效運作，如今公司也已經(jīng)形成了從重資產(chǎn)孵化到輕資產(chǎn)運營再到資本化平臺的完整資管生態(tài)系統(tǒng)。
可以看到，得益于強大的股東背景以及資本市場的深耕積累，華潤置地能夠借助資本市場的各類工具，將底層資產(chǎn)的價值更好地兌現(xiàn)，并與市場的多元投資者形成有機共生的良性生態(tài)互動。
與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)相比，華潤置地在資本運作效率上展現(xiàn)出顯著優(yōu)勢，同時得益于高信用評級和透明的投資者關(guān)系管理，華潤置地也持續(xù)增強了投資者對其財務(wù)狀況和經(jīng)營能力的信任。這種信任不僅降低了公司的融資成本，還提升了公司在資本市場的競爭力。
值得一提的是，華潤置地高度重視投資者關(guān)系管理，通過定期的業(yè)績發(fā)布會、投資者交流會和路演活動，與投資者進(jìn)行有效溝通。公司不僅及時披露財務(wù)信息和經(jīng)營數(shù)據(jù)，還通過深入的市場分析和戰(zhàn)略規(guī)劃，向投資者展示公司的長期發(fā)展愿景。這種透明的溝通方式不僅增強了投資者對公司的信任，還提升了公司的市場價值。
此外，華潤置地在資本市場工具的創(chuàng)新應(yīng)用上走在了行業(yè)前列。通過 REITs 平臺和資產(chǎn)證券化工具的靈活運用，華潤置地不僅實現(xiàn)了資產(chǎn)的快速變現(xiàn)，還通過持續(xù)分紅和市值提升，為投資者帶來了良好的回報。這種創(chuàng)新應(yīng)用不僅提升了公司的市場價值，還為行業(yè)提供了寶貴的借鑒。
寫在結(jié)尾
站在當(dāng)下來看，華潤置地面向未來轉(zhuǎn)型，其長期價值增長路徑已經(jīng)涵蓋如下兩個關(guān)鍵層面：穩(wěn)定的 " 資產(chǎn)公司 " 和成長的 " 資本公司 "。
其中，穩(wěn)定的 " 資產(chǎn)公司 " 由優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性不動產(chǎn)構(gòu)成，提供持續(xù)增長的經(jīng)常性收入和現(xiàn)金流，是公司的價值基石。而成長的 " 資本公司 " 則由 REITs 平臺和資管能力構(gòu)成，負(fù)責(zé)價值發(fā)現(xiàn)、資本循環(huán)和模式創(chuàng)新，是公司的價值放大器。通過 " 經(jīng)營性不動產(chǎn) + 資管 " 雙輪驅(qū)動所構(gòu)建的獨特模式，其顯然也具備了市場的稀缺性和高辨識度。
展望未來，華潤置地的轉(zhuǎn)型，不僅奠定了其穿越周期的韌性，更打開了價值重估的廣闊空間，為投資者提供了一個分享中國消費升級和存量資產(chǎn)價值提升的絕佳平臺。
同時在行業(yè)轉(zhuǎn)型中其樹立了標(biāo)桿，透過華潤置地轉(zhuǎn)型實踐所提供的寶貴經(jīng)驗，有助于行業(yè)內(nèi)企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級的步伐，探索適合自身發(fā)展的新模式和新路徑。只有這樣，才能在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，為中國經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量。
