文 | 睿思網(wǎng)

上半年已過，國產(chǎn)公募 REITs 接連公布第二季度業(yè)績，結果卻是冰火兩重天。

截至上半年末，滬深兩市上市的公募 REITs 達到的 68 只，總市值突破 2000 億元，數(shù)量上位居亞洲第一。

Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至 7 月 4 日收盤，今年 1 月 1 日之前上市的 58 只 REITs 中，57 只今年以來取得正收益。2025 年上半年中證 REITs 全收益指數(shù)呈現(xiàn)單邊上漲的局面，累計上漲幅度達到 14.21%。漲幅前三的板塊分別為消費基礎設施、倉儲物流與保障性租賃住房，漲幅分別為 38.7%、22.5% 和 21.2%。

從業(yè)績層面，據(jù)睿思網(wǎng)梳理的 42 家上市 REITs，二季度累計實現(xiàn)營業(yè)收入超 31 億元，其中有 9 只單季收入超億元；42 家公募 REITs 累計凈利潤約 4.6 億元，其中 14 只單季利潤超千萬，不過有 5 家在二季度錄得了凈虧損。另外，42 家 REITs 的平均年化現(xiàn)金流分派率為 4.84%。

其中，平安寧波交投 REIT 二季度營收和凈利潤表現(xiàn)依舊強勁，營收和凈利分別為 5.3 億元和 1.13 億元，其年化現(xiàn)金流分派率也高達 14.39%，遙遙領先其他 REIT 產(chǎn)品。

去年 12 月 26 日，平安寧波交投 REIT 首發(fā)上市，成為全國首單以跨海大橋作為入池資產(chǎn)的 REIT 項目。數(shù)據(jù)顯示，杭州灣跨海大橋全長 36 公里，每 1.5 秒就有一輛車駛過，一類客車 80 元 / 車次，六類貨車 320 元 / 車次。

今年一季度，平安寧波交投 REIT 實現(xiàn)收入 5.17 億元，凈利潤 1.08 億元，可供分派現(xiàn)金流 3.78 億元。該業(yè)績在全市場 68 只 REITs 產(chǎn)品中排名居前。

而在一季度營收緊隨平安寧波交投 REIT 的國泰君安濟南能源供熱 REIT，二季度遭遇業(yè)績滑鐵盧，不僅營收在 42 只 REITs 中業(yè)績墊底，僅有 8 萬元，凈利潤更是虧損超千萬。

供熱 REIT 遇 " 夏季寒潮 "

國泰君安濟南能源供熱 REIT 在業(yè)績報告中解釋稱，因為本報告期為非供暖季，采暖費收入確認在供暖季。采暖費收入季節(jié)周期特點明顯，項目公司收入與成本并非在一年內(nèi)平均發(fā)生，投資者不能按照本期占全年的時長比例來簡單判斷本基金全年的現(xiàn)金流分派率。

國泰君安濟南能源供熱 REIT 的底層資產(chǎn)為山東省濟南市供熱長輸管網(wǎng)項目，包括 232 段長輸管網(wǎng)資產(chǎn)所有權及其對應的經(jīng)營權利，基礎設施項目自 2014 年 12 月開始運營，已運營約 10.5 年。

公告稱，報告期內(nèi)基礎設施項目經(jīng)營狀況良好，不涉及周邊新增競爭性項目，不涉及重大變化和經(jīng)營策略調(diào)整以及對基金份額持有人權益的影響。

截至二季度末，基礎設施項目對應的供熱面積為 39,703,094.47 平方米，收費面積為 27,654,311.88 平方米，收繳率為 99.80%，共計用戶數(shù) 403,677 戶，停熱率為 30.35%，基礎設施項目的運營收入為項目公司自終端用戶收取的采暖費收入，本報告期為非供暖季，采暖費收入確認在供暖季。

今年 2 月 17 日，國泰君安濟南能源供熱 REIT 在上交所正式上市，開盤以 30% 的漲幅封住漲停。該基金在發(fā)行時市場反響就十分熱烈，創(chuàng)下近兩年網(wǎng)下詢價認購倍數(shù)新高，公眾認購募集規(guī)模約 912.68 億元，為初始份額 813 倍，創(chuàng)發(fā)行時公募 REITs 認購倍數(shù)新高。

今年一季度（2025 年 01 月 13 日 -2025 年 03 月 31 日），國泰君安濟南能源供熱 REIT 實現(xiàn)營收 3.77 億元，凈利潤 7354.67 萬元，年化現(xiàn)金流分派率高達 15.85%。

隨著第二季度業(yè)績滑鐵盧，其在二級市場也略有降溫，連續(xù)三個交易日下跌，不過跌幅并不大。二季報顯示，其年化現(xiàn)金流分派率仍有 6.3%，高于市場平均水平。

山東省是集中供熱大省，供熱節(jié)能市場需求較大，省內(nèi)業(yè)務仍有較大開拓空間，近十年來，山東省城市供熱面積逐年增長。一般而言，濟南的供暖季由 11 月中旬至去年 3 月，這也意味著，國泰君安濟南能源供熱 REIT 業(yè)績也將受季節(jié)的影響。

相比之下，鵬華深圳能源 REIT 表現(xiàn)相對穩(wěn)定，二季度收入為 3.86 億元，凈利潤達 5343.13 萬元，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為 -2935.72 萬元。2024 年，項目營業(yè)收入 15.6 億元，是 2024 年收入最高的 REIT 產(chǎn)品，期內(nèi)可供分配金額 3.56 億元，對應年化分派率為 10.02%。

該基金以天然氣發(fā)電廠為底層資產(chǎn)，主要以液化天然氣為主要燃料，提供電力生產(chǎn)及相關服務并獲取電費收入，2022 年 7 月，正式在深交所上市。2022 年、2023 年業(yè)績持續(xù)走強、持續(xù)創(chuàng)出項目投運以來歷史新高，2024 年表現(xiàn)有所走弱。

高速公路業(yè)績強勢

回顧國內(nèi)公募 REITs 第二季度運營表現(xiàn)，能源、交通基礎設施及高速公路等依舊表現(xiàn)亮眼，但也涌現(xiàn)了部分消費類產(chǎn)品。

在睿思網(wǎng)統(tǒng)計的 42 只 REITs 產(chǎn)品中，有 6 只高速公路類 REIT 位列二季度營收排名前十，分別為中金安徽交控 REIT、平安廣州廣河 REIT、工銀河北高速 REIT、華夏南京交通高速公路 REIT、招商高速公路 REIT、華夏中國交建 REIT，整體營收表現(xiàn)較一季度環(huán)比相差不大。其余則被交通、能源、倉儲物流和消費類基礎設施瓜分。展望三季度，暑期和節(jié)假日帶動的客車流量或將繼續(xù)推動運營表現(xiàn)增長。

據(jù)年報信息，2024 年滬市 REITs 共進行 64 次分紅，實際分紅金額近 60 億元，同比增加 32%。其中，高速公路 REITs 以 34 億元的實際分紅金額占據(jù)半壁江山，是名副其實的 " 現(xiàn)金牛 "。

凈利潤方面，二季度大部分 REIT 實現(xiàn)盈利，其中平安寧波交投 REIT 單季凈利破億元，達到 1.13 億元，環(huán)比一季度繼續(xù)上漲；鵬華深圳能源 REIT 凈利超過 5000 萬元，另有 12 只產(chǎn)品凈利過千萬。

但其中，也有 5 只產(chǎn)品出現(xiàn)虧損。除上文提到的國泰君安濟南能源供熱 REIT，華安張江產(chǎn)業(yè)園 REIT、中金安徽交控 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、華夏和達高科 REIT 均出現(xiàn)不同程度的虧損。其中，華安張江產(chǎn)業(yè)園 REIT 已連續(xù)多個季度出現(xiàn)虧損。

此外，營收排名居前的中金普洛斯 REIT，凈利潤表現(xiàn)卻處于墊底。二季度，該基金實現(xiàn)營收 1.07 億元，凈利潤則僅有 9.15 萬元。本期現(xiàn)金流分派率 1.14%，年化現(xiàn)金流分派率 4.55%。

報告顯示，中金普洛斯 REIT 持有 10 個倉儲物流園，基礎設施項目整體經(jīng)營平穩(wěn)，截至 2025 年 6 月 30 日，時點平均出租率 92.24%，考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后出租率為 92.27%，期末合同租金及物業(yè)管理服務費（不含稅）有效平均租金單價為 33.88 元 / 平方米 / 月，租金收繳率 98.45%。

整體而言，公募 REITs 產(chǎn)品的市場表現(xiàn)與經(jīng)濟周期密切相關，而對經(jīng)濟周期相對敏感性較低的產(chǎn)品，在不斷變化的市場中依然能相對保證穩(wěn)定現(xiàn)金流。