2024 年年末到 2025 年上半年，解除了限價的上海地價持續(xù)上漲，地王頻出

截止 2025 年 7 月底，2025 年就已經(jīng)出了 11 個地王

不僅涵蓋了濱江豪宅扎堆的板塊以及內(nèi)環(huán)外的著重改善型樓盤的板塊，甚至還有風貌別墅區(qū)的地塊，后者更是創(chuàng)下了 20.03w/㎡的高價

" 地王 " 項目的高溢價本質(zhì)上反映了核心地段土地的稀缺性，所以一直以來被視為地王項目以及周邊樓盤的漲價信號燈

很多人也在關(guān)心

地王還能不能像之前那樣持續(xù)帶動周邊二手房漲價呢？

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帶著這個問題，我去核實了一下地王周邊的樓盤，發(fā)現(xiàn)情況并沒有那么樂觀

隨著地王漲的樓盤并不多，甚至有的樓盤在周邊地王出來之后反而降價更為嚴重了

首先降價最為嚴重的就是老破小，可以說

對于老破小，地王是真的帶不動了

梳理 2024 年和 2025 年地王周邊的老破小成交價，可以發(fā)現(xiàn)大部分的小區(qū)價格都還在跌，且跌的不少，平均跌幅到了 10%

比如已經(jīng)擁有大量高端房的虹口臨平路板塊的老破小降價最為嚴重

所有版塊里，唯有擁有高達 430.2 億元拆遷預算的斜土路板塊（原徐匯地王，綠城 · 超鳴東方）附近的老破小因為拆遷幾率較大而漲價

其余地王附近的老破小無一幸免，都在跌

不僅是成交價，地王附近的老破小掛牌價也在集中下調(diào)，三月小陽春過后跌幅都在 5% 左右

上南十二村更是從去年九月（新楊思地王出現(xiàn)）5.45 萬 /㎡的掛牌均價到了現(xiàn)在的 4.67 萬 /㎡，降了 14.3%

甚至，少數(shù)兩室戶型的價格都已經(jīng)來到了 3 字頭

根據(jù)往年慣例，第三季度的成交價和成交量還有下跌空間

老破小的價格似乎沒有最低，還有更低

附近的回遷房也沒好到哪去，地王紅利一點沒吃到

東方悅居的掛牌價已經(jīng)從 2023 年的 8.32 萬 /㎡降到了 6.29 萬 /㎡

這還是掛牌價，中介提醒，上了談判桌，價格的水分還可以擠一擠

以至于 2023 年在東方悅居買了房的人只能苦笑：" 早知道可以晚兩年再來買的 "

而且，隨著前灘區(qū)域二手房掛牌量攀升而導致的市場供應(yīng)過剩，東方悅居這樣的回遷房去化大概率會更加吃力

當然，老破小的情況一直不容客觀

數(shù)據(jù)來源：兔博士

2020 年到 2025 年 7 月，除了小陽春節(jié)點，老破小占全上海市成交套數(shù)的比例，逐步下滑

成交價起起伏伏，但總的來說還是在下降

數(shù)據(jù)來源：兔博士

也就是說，老破小的成交價格和成交量一直在下滑，而地王對其也沒有明顯的提振效果

02

如果說老破小提不起來的原因是因為本身產(chǎn)品質(zhì)量實在有些落后于時代需求

那，品質(zhì)更好的次新房呢？

次新房也是漲少跌多

在整理了部分地王周邊次新房半年來的成交價后，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的樓盤在這半年成交價少數(shù)漲多數(shù)跌

能漲的，品質(zhì)本身就不差

少數(shù)上漲的盤集中在兩種地王附近

一是濱江豪宅集中的高質(zhì)量板塊，比如徐匯濱江板塊和虹口臨平路板塊

濱江地王（五月公布）周邊的樓盤中，尚海灣三期和中信君廷最新的平均成交價相較于年初平均分別漲了 6.3% 和 8.9%

尚海灣三期本身作為高端豪宅的同時還擁有一線景觀資源，距離黃浦江也就 80m，這一無法替代的優(yōu)勢成為了價格穩(wěn)定的重要因素

同時，周邊無論是三甲醫(yī)院還是教育配套在整個徐匯濱江板塊幾乎都是最好的

地王項目進一步拉高了板塊整體價格預期，尚海灣三期這樣的硬實力次新樓盤就還有上漲的機會

同為濱江豪宅集中的板塊，虹口北外灘板塊次新房也在地王出現(xiàn)后有明顯的上漲

中皇北岸錦源價格堅挺，當前成交均價相比于年初上漲達到了 12.74%

除去不同房型的成交價干擾，整體來說成交均價約有 4% 的上浮

同時房東也表示對中皇北岸錦源有信心，近期的議價空間也被壓縮到 2.5% 左右

交付于 2016 年的融創(chuàng)外灘 188 作為 " 北外灘豪宅守門員 " 憑借本身產(chǎn)品力不錯，且擁有一線江景資源，在這次地王出現(xiàn)后上漲 6.3%

這兩個板塊能漲也算是意料之中

徐匯和虹口均位于上海核心城區(qū)，基礎(chǔ)配套完善，土地資源極其有限

" 賣一套少一套 " 的稀缺性支撐了價格的 " 硬通貨 " 屬性

第二種上漲的是外環(huán)改善型住房集中的板塊

三林板塊的新楊思地王周邊的品質(zhì)改善型樓盤如大華斐勒公園就吃上了地王紅利

整體成交價相比于年初漲了 1.8%，不算特別大，但也屬于驚喜

要知道從 2023 年 2 月開始，這個樓盤一直在跌

地王項目 - 新楊思翡雲(yún)悅府，其項目包含了 9 棟 13-17 層的小高層住宅，主力戶型面積為 115-140㎡，售價約為 12.8 萬 /㎡

大華斐勒公園的主力戶型也在 100-110㎡，現(xiàn)成交均價 11.4 萬 /㎡

擁有相似面積大小的產(chǎn)品，面對相似的改善需求

在周邊資源也差不多的情況下，考慮總價，選擇大華斐勒公園的客群也不會少

不僅是剛需三室戶型，大華斐勒公園 93 平的兩室戶型的成交價也在地王公布后上漲了 2.4%

然而，大部分的次新房成交價還在下降

莘莊地王周邊的次新房量不算大，且房齡稍大

在和周邊新房的品質(zhì)有一定差距的情況下，現(xiàn)在的次新房和新房價差并未達到吸引下單的程度

購房者考察完周邊的次新房的品質(zhì)和服務(wù)，再一看價格，可能更愿意提高預算購置新房

優(yōu)勢板塊的次新房面對來勢洶洶的高品質(zhì)新房也會選擇用價格戰(zhàn)的方式應(yīng)對

中介甚至直言 " 地王在這里，已經(jīng)沒有辦法拉動老二手房的價格了 "

內(nèi)環(huán)也是如此

楊浦濱江地王附近的首創(chuàng)天閱濱江（2020 年交付）、保利香檳苑（2014 年交付）現(xiàn)成交價相比年初分別下降了 1.5% 和 5.2%

靜安大寧地王附近的樓盤也在逐步下跌，大寧龍盛雅苑的成交價相比年初已然下降 3.2%

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成交價上不去，要是能靠著地王項目高價提高了周邊預期，盡快去庫存未嘗不是一件好事

跟中介聊的時候，發(fā)現(xiàn)不少房東有這樣的想法

所以，短期內(nèi)，我們看到了

掛牌量明顯上漲，議價空間進一步拉大

中介在大寧地王（二月）公布后也感受到了掛牌量有明顯的提升

掛牌量增加，但是成交量基本穩(wěn)定，也是這個板塊中介的共識

掛牌量上漲的同時，議價空間也在拉大，快速出貨才是目標

中介表示，疫情前開盤的次新房存量越來越大，成交量卻沒漲多少，所以房東在價格上讓步意愿也在增強