一向穩(wěn)健的香港地產(chǎn)商，也走到了最危險的時候。

港資房企路勁基建于今年 2 月份宣布延期支付 3 億美元永續(xù)債的利息，近日再次對一筆 2029 年 7 月到期的美元票據(jù)與債權人交涉，申請以實物付息代替現(xiàn)金付息，遭到持有 25% 的否決權股份的 PJT Partners 和 Latham & Watkins 代理的債權人團體反對。至最后期限，路勁未按期支付該筆利息。

8 月 14 日，路勁發(fā)布公告表示：" 本集團已決定暫停支付本集團所有離岸銀行債務、票據(jù)及永續(xù)證券的所有到期應付本金及利息。" 這意味著，路勁正式加入違約房企行列。

8 月 14 日股市開盤后，路勁股價應聲下跌超 10%。

根據(jù)路勁地產(chǎn)公告，上述美元票據(jù)的本輪付息時間應在 2025 年 7 月 12 日，根據(jù)該票據(jù)的條款和條件規(guī)定有 30 天的利息支付寬限期，也即路勁應在 8 月 12 日前支付該筆利息。

路勁于 6 月 20 日開始進行有關票據(jù)付息用實物替代現(xiàn)金的同意征求流程。根據(jù)路勁的公告，除了上述美元票據(jù)之外，還另有 4 筆美元票據(jù)也同步進行條款修訂和豁免的投票流程。

以上五筆美元票據(jù)分別為：2029 年 7 月到期，利率 5.2% 的美元票據(jù)；2028 年 3 月到期，利率 6.7% 的美元票據(jù)；2028 年 9 月到期，利率 5.9% 的美元票據(jù)；2029 年 3 月到期，利率 6.0% 的美元票據(jù)；2030 年 1 月到期，利率 5.125% 的美元票據(jù)。

根據(jù)公開信息，路勁離岸債務（包括銀行債務及票據(jù)）約 15.1 億美元，另有 8.905 億美元永續(xù)證券，合計近 24 億美元債務全部暫停支付利息，每年應付利息總額超 9 億人民幣。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士推測，債權人團體反對的原因是他們認為路勁有錢付息，公司尚有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，償債能力并沒有實質(zhì)性坍塌。

01

港資房企的 " 穩(wěn)健 "，主要體現(xiàn)在它們對高杠桿的警惕，以及對持有型資產(chǎn)等有持續(xù)現(xiàn)金流的業(yè)務布局的青睞。

路勁集團因為充當過孫宏斌在做順馳失敗時的 " 白衣騎士 " 而廣為人知。其有三大核心業(yè)務：房地產(chǎn)開發(fā)、收費公路、產(chǎn)業(yè)。其中，房地產(chǎn)和收費公路貢獻了絕大部分銷售額和現(xiàn)金流。

收費公路業(yè)務為路勁的核心業(yè)務之一，也是提供持續(xù)性現(xiàn)金流的主要來源。據(jù)路勁披露的業(yè)績報告顯示，2020 年 -2024 年，路勁收費公路分別為其貢獻 27.25 億港元、37.79 億港元、37.16 億港元、39.06 億港元、24.4 億港元收入。

隨著 2020 年之后地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)整體進入下行期，路勁集團的業(yè)績也隨之逐步下滑，2020 年 -2024 年五年間的營業(yè)收入數(shù)據(jù)分別為：246.78 億港元、171.56 億港元、130.75 億港元、55.37 億港元，累計跌掉了超 77.5% 的收入。

而作為提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的 " 基本盤 "，收費公路業(yè)務的占比隨之不斷上升，2021 年 -2024 年期間，對應的收入占比分別為：11.26%、15.31%、21.66%、29.87%、44.07%。

2022 年之后，收費公路業(yè)務貢獻的收入，已經(jīng)超過了當年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額。

但隨著公司經(jīng)營狀況的不斷惡化，路勁債務壓力高企，不得不出售收費公路權益化債。

2023 年 11 月，路勁出售了四條內(nèi)地高速公路的收費業(yè)務，回籠資金 44.12 億元。2024 年 4 月，路勁又出售了內(nèi)地最后一條公路的收費權益，至此路勁只剩下印度尼西亞 4 條高速公路。

從表面數(shù)據(jù)上看，出售資產(chǎn)之后，路勁的負債總量大幅縮減，2024 年共計償還港幣 68.03 億元等值的貸款，凈權益負債比率下降至 55%，" 減債筑基 輕裝上陣 " 獲得一定效果。

但實際上，路勁的現(xiàn)金流情況并沒有好轉。財報數(shù)據(jù)顯示，2024 年，路勁稅后虧損為 33.08 億港元，股東應占虧損為 41.22 億港元。虧損額幾乎與其期末手持的現(xiàn)金金額相當（42.74 億港元）。

2025 年內(nèi)，路勁需要償還 29.12 億港元債務。從 2027 年開始的三年內(nèi)，需要再償還 82.8 億港元。但路勁的融資渠道全面萎縮，2021 年 -2024 年新增貸款從 198.7 億港元降至 12.02 億港元，融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額從 -23.05 億港元增加到 -79.94 億港元。缺口越來越大，已經(jīng)堵死了路勁 " 借新還舊 " 的路徑。

為了緩解緊張的現(xiàn)金流壓力和債務問題，路勁一方面推進債務展期，將短期債務后延，用時間換空間；另一方面出售內(nèi)地高速公路收費權益，削減債務規(guī)模。

但業(yè)績的加速下滑，始終讓路勁的債務壓力難以緩解。公開數(shù)據(jù)顯示，2024 年路勁集團的物業(yè)銷售額為 124.62 億元，較 2023 年下跌約 55%。2025 年上半年，路勁的銷售額再跌 28.37%，至 52.32 億元，靠經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流已經(jīng)難以解決其面臨的債務問題。

因此，在成功完成債務展期之后，路勁依然決定冒著違約風險減輕付息壓力。2025 年 2 月，路勁決定停止永續(xù)證券的分派，在永續(xù)債層面違約。并表示 " 除非我們能在未來幾年內(nèi)逐步償還債務，否則在債務全部清償之前，我們不可能開始償還永續(xù)證券應付未付的分派。"

6 月至今，路勁一直在尋求美元債的利息分派以實物形式代替現(xiàn)金。但未獲成功。

02

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，路勁的實物付息方式未獲債權人認可，根本原因在于雙方對路勁的償債能力存在判斷分歧，部分債權人認為路勁持有的印尼公路收費權益等核心資產(chǎn)估值超 50 億美元，足以覆蓋其債務，而單偉彪 " 減債是首要任務 " 的表態(tài)，被認為是可能犧牲小債權人利益的一種方案。

路勁持有的 4 條有收費權的印尼公路為 SN 高速公路、MKTT 高速公路、NKK 高速公路、SB 高速公路，總里程約 335 公里，這也是路勁手里現(xiàn)有的最后優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健資產(chǎn)。

2024 年，上述 4 條印尼高速公路項目路費收入 17.65 億元，約占公司總營收的 1/3，且可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤，對路勁后期的化債工作極為重要。

根據(jù)路勁發(fā)布的消息，2025 年下半年，印尼有兩條高速公路的通行費率將再次大幅上調(diào)，預計 2025 年以后的路費收入及股息貢獻皆會有所增長。

因此，路勁不會輕易折價出售手中的 " 壓艙石 "，而是選擇了公開債正式違約。

發(fā)布違約公告的同時，路勁表示將會著手推進債務重組。" 我們不打算根據(jù)與指定資產(chǎn)相關的強制回購或贖回承諾而贖回及╱或回購任何票據(jù)或永續(xù)證券。相反，出售指定資產(chǎn)所得款項的一部分將用于全面重組，包括支付重組費用。"

截至 2024 年底，路勁的總貸款額為 162.27 億港元，正常的業(yè)務運行帶來的現(xiàn)金流已經(jīng)不足以完成貸款償還，所以必須通過債務重組，或者賣掉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)完成債務縮減。

2024 年底，路勁集團主席單偉彪在公司的元旦致辭中寫道：路勁未來三年的旅程中，債務還在，壓力不減，我們必須把好舵，行好船，徹底解決債務問題，只有保證企業(yè)在風浪中不沉船，才談得上如何在風浪過后輕裝上陣再出發(fā)。

只不過，讓人沒想到的是路勁沒有選擇挺到最后，而是在外界認為其還有能力付息的時候，提前違約，啟動債務重組。

2024 年初，路勁集團主席單偉彪預計：2024 年年底房地產(chǎn)行業(yè)會筑底，并在 2025 年開始慢慢向好。很顯然，情況要比他預計的更加困難。

03

除了路勁集團，其它港資房企的日子也并不好過。

近日新世界發(fā)展發(fā)布公告表示，旗下子公司發(fā)行的四只永續(xù)債將延遲支付利息，涉及金額達 34 億美元。這是新世界上市以來首次出現(xiàn)債務風險。雖然永續(xù)債利息延期支付并不算直接違約，但此舉為后續(xù)的債務問題畫上問號。

一向以穩(wěn)健著稱，經(jīng)歷過周期低谷的香港地產(chǎn)商出現(xiàn)了第一批集中違約跡象。

部分仍在正常經(jīng)營的港資房企正遭遇業(yè)績滑鐵盧。比如，太古地產(chǎn)發(fā)布的 2025 年中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，公司股東應占報虧 12.02 億港元，這也是太古地產(chǎn)自 2010 年以來首次中期股東應占溢利轉為虧損。

九龍倉置業(yè) 2025 年上半年繼續(xù)虧損，虧損額擴大至 24.06 億港元。瑞安房地產(chǎn)手中分非受限現(xiàn)金只有 28.71 億元，已經(jīng)無法覆蓋 82.64 億元年內(nèi)到期債務。

盈利下滑、流動性管理越來越困難，是企業(yè)進入風險期的開始。但從以另一個角度來看，港資房企出現(xiàn)違約，或許是地產(chǎn)過剩產(chǎn)能出清即將進入最后的倒計時階段，地產(chǎn)行業(yè)迎來真正的筑底期。