8 月 29 日，龍湖集團(tuán)公布 2025 年中期業(yè)績。公告數(shù)據(jù)顯示，2025 年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 587.5 億元（人民幣，下同），同比增長 25%；其中，開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)額為 454.8 億元；經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入為 132.7 億元，同比增長 1.3%。
上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后凈利約 13.8 億，其中運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)利潤保持增長，運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利率 77.7%，服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率約 30%，成為集團(tuán)利潤的主要貢獻(xiàn)來源。
在地產(chǎn)下行周期中，企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)的優(yōu)先級(jí)從短期盈利轉(zhuǎn)向生存能力和現(xiàn)金流健康度。從龍湖的業(yè)績情況可以看出，在順周期時(shí)用開發(fā)業(yè)務(wù)培養(yǎng)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)，在逆周期時(shí)用后者反哺開發(fā)業(yè)務(wù)，" 兩條腿走路 " 成為其強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和穿越周期的基礎(chǔ)。
01
從傳統(tǒng)開發(fā)商向高質(zhì)量發(fā)展模式的升級(jí)
摩根大通指出，龍湖的運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性和增長性為公司提供了重要的現(xiàn)金流支撐和估值錨定。隨著這些業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)大，龍湖有望在未來幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的根本性優(yōu)化。
龍湖的經(jīng)營性收入在 2022 年首次突破 200 億元，當(dāng)時(shí)的營收占比不足 10%。今年上半年，這一占比已經(jīng)增長到了 22.6%，經(jīng)營性業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)性和穩(wěn)定器作用進(jìn)一步提高。
具體來看，商業(yè)投資、資產(chǎn)管理兩大業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了 70.1 億元收入，同比增長 2.5%，商業(yè)、資產(chǎn)管理的占比分別為 78.5% 和 21.5%，運(yùn)營毛利率為 77.7%；服務(wù)業(yè)務(wù)不含稅收入為 62.6 億元，同比微增，毛利率約 30.0%。
龍湖集團(tuán)董事長兼 CEO 陳序平表示，龍湖在三年前提前踩剎車、降負(fù)債，改變底層經(jīng)營邏輯，這個(gè)過程中經(jīng)營性業(yè)務(wù)起到了兩個(gè)非常重要的作用，一是直接帶來穩(wěn)定、健康的現(xiàn)金流，為壓降負(fù)債提供了持續(xù)的活水，同時(shí)經(jīng)營性物業(yè)貸成本低、年期長，，為順利調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)打下了基礎(chǔ)；二是經(jīng)營性業(yè)務(wù)保障了龍湖增長的可能性，" 企業(yè)安全了肯定還要增長，未來靠什么增長呢？主要在我們的 C2 到 C5 四個(gè)航道上。"
在業(yè)績會(huì)上，龍湖管理層透露，龍湖在培育商業(yè)投資等運(yùn)營業(yè)務(wù)上累計(jì)投資超千億元，才完成了從傳統(tǒng)開發(fā)模式到開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)并重的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
這種轉(zhuǎn)型是國內(nèi)民營房企中少見的成功案例，使得龍湖從依賴一次性開發(fā)銷售收入轉(zhuǎn)向了有持續(xù)的租金收入和服務(wù)收入，從而獲得更加穩(wěn)定和可預(yù)測的現(xiàn)金流來源，為企業(yè)提供了更高的抗周期性和對(duì)市場轉(zhuǎn)變的適應(yīng)能力。
目前，龍湖在營的 89 座商場（包含 75 座重資產(chǎn)及 14 座輕資產(chǎn)），上半年出租率約為 96.8%，租金收入 55 億元。下半年計(jì)劃新開 10 座商場，其中 7 座為重資產(chǎn)，3 座為輕資產(chǎn)。
管理層透露，2026 年、2027 年龍湖還會(huì)按計(jì)劃分別新開大約 10 座天街。
物業(yè)管理航道目前累計(jì)管理項(xiàng)目約 2,200 個(gè)、在管面積約 4 億平方米，上半年實(shí)現(xiàn)收入 55.3 億元。
資管航道上半年實(shí)現(xiàn)租金收入 12.4 億元，截至年中冠寓已開業(yè)房源規(guī)模達(dá)到 12.7 萬間，期末出租率約 95.6%。
2022 年新設(shè)的智慧營造品牌 " 龍湖龍智造 "，今年上半年，實(shí)現(xiàn)代建銷售額 84 億元，交付面積 122 萬平方米，收入超 7 億元，同比增長超 60%。
以上四個(gè)航道業(yè)務(wù)以低杠桿、強(qiáng)運(yùn)營、正現(xiàn)金流的發(fā)展方式為龍湖提供穩(wěn)定的續(xù)航動(dòng)力。
同時(shí)，集團(tuán)管理層表示，從去年開始，龍湖也在嘗試推進(jìn)組合不同業(yè)態(tài)的新產(chǎn)品，比如長租公寓和街區(qū)商業(yè)的結(jié)合等，把既有業(yè)務(wù)做精，淘汰不盈利的和難以建立護(hù)城河的業(yè)態(tài)，把優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的護(hù)城河做深，盈利性做強(qiáng)。
02
三年壓降有息負(fù)債 400 億，年底度過償債高峰
" 財(cái)務(wù)安全是一切發(fā)展的基石。" 在業(yè)績會(huì)上，龍湖執(zhí)行董事兼 CFO 趙軼表示，上半年龍湖有息負(fù)債較去年底繼續(xù)壓降 65.3 億元，期末有息負(fù)債總額 1698 億，規(guī)模有序下降。
通過用經(jīng)營性物業(yè)貸置換信用債等方式，龍湖在不斷拉低融資成本，拉長債務(wù)到期年限。截至 6 月末，龍湖的平均融資成本為年利率 3.58%，平均合同借貸年期為 10.95 年，均創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。
截至 6 月 30 日，龍湖集團(tuán)的有息負(fù)債中，銀行融資占比達(dá) 87%，安全性獲得銀行認(rèn)可。從有息負(fù)債的品種來看，境內(nèi)貸款占比 76%，境外信用貸款占比 11%。
趙軼透露，2025 年內(nèi)已經(jīng)沒有到期的債券，今年年底還有 95 億港幣銀團(tuán)債務(wù)需要償還，8 月份已經(jīng)提前償還了 11 億元，剩余部分將分月提前償還。境外債券均在 2027 年及以后分 4 年到期。
據(jù)悉，過去三年內(nèi)龍湖有息負(fù)債總額下降約 400 億元，到今年年底計(jì)劃再壓降約 200 億元，從 2026 年開始，償債壓力將會(huì)大幅下降，可以開始輕裝上陣。
在未來計(jì)劃中，龍湖 2026 年償債總額為 200 余億元，2027 年為 200 億元左右，按照其經(jīng)營性業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長預(yù)期，公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健已經(jīng)可以基本保證。
03
依舊審慎拿地，但看好房地產(chǎn)的長期發(fā)展
中期業(yè)績公告數(shù)據(jù)顯示，上半年龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額 350.1 億元，銷售總建筑面積 261.4 萬平方米，其中一二線城市銷售占比約 90%。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，龍湖上半年的銷售業(yè)績在行業(yè)內(nèi)排名第 12 位，在民營房企中排名第二。
8 月 22 日，龍湖在成都以 3.51 億元競得錦江區(qū)獅子山街道花果村 7 組地塊。上半年，龍湖在上海、蘇州、重慶獲取 4 幅地塊，新增收購?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為 24.9 萬平方米，新增貨值約 50 億元，集中在長三角地區(qū)及西部地區(qū)。
不過，龍湖執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，龍湖仍然審慎拿地，始終是把財(cái)務(wù)安全放在首位，保債務(wù)安全保交樓的重要性是優(yōu)于新增投資，" 截止到今年 6 月底，我們總的土儲(chǔ)還有 2840 萬方，權(quán)益土儲(chǔ)是 2113 萬方，期末未售的貨值還是超過 2000 億的。未來我們還是將嚴(yán)繼續(xù)嚴(yán)守我們的投資的刻度和紀(jì)律，在保證財(cái)務(wù)安全的前提下，我們會(huì)擇機(jī)獲取一些新的土地，堅(jiān)持聚焦高能級(jí)城市，不斷提升我們的投資精準(zhǔn)度。"
此外，龍湖還在積極盤活存量資產(chǎn)、壓降付庫存。據(jù)悉，上半年龍湖期初現(xiàn)房存貨壓降超 80 億元，盤活項(xiàng)目 11 個(gè)，大力 " 保去化 "。
在開發(fā)項(xiàng)目 " 去舊上新 " 之后，龍湖的發(fā)展將具有更強(qiáng)確定性和更可持續(xù)。
陳序平也表示，" 樓市的止跌回穩(wěn)對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)非常關(guān)鍵。所以接下來，我們覺得短期的走勢還是會(huì)看政策的刺激的力度。對(duì)于中長期，我們?nèi)匀环浅？春弥袊康禺a(chǎn)市場發(fā)展的韌性，因?yàn)橐欢€城市的核心地段仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常強(qiáng)勁，在一二線城市的好地段，修好房子提供好產(chǎn)品好服務(wù)，仍然是一門值得長期去做的業(yè)務(wù)。"
