本文來源：時代財經(jīng) 作者：梁爭譽
債務(wù)危機(jī)逼近，新世界發(fā)展（00017.HK）已暫泊避風(fēng)港。
6 月 30 日，新世界發(fā)展宣布，成功與有關(guān)銀行債權(quán)人簽訂新的再融資定期貸款融資協(xié)議，對集團(tuán)部分現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)進(jìn)行再融資，以及協(xié)調(diào)集團(tuán)其他境外無抵押銀行貸款以與新銀行融資的條款保證統(tǒng)一。
新銀行融資及經(jīng)統(tǒng)一銀行融資合共涵蓋新世界發(fā)展約 882 億港元現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)，包括多筆不同期限的銀行貸款，最早到期日為 2028 年 6 月 30 日。這意味著，新世界發(fā)展的債務(wù)危機(jī)警報暫時解除。
新世界發(fā)展稱，新銀行融資及經(jīng)統(tǒng)一銀行融資的條款為集團(tuán)提供了更大的靈活性，有助于集團(tuán)更好地管理其預(yù)期持續(xù)的業(yè)務(wù)及財務(wù)需求。
不過，與新世界發(fā)展的債務(wù)相比，這一筆融資并不足以完全化債。
截至 2024 年 12 月 31 日，新世界發(fā)展借款總額為 1464.88 億港元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)約 322.09 億港元，凈負(fù)債率較 2024 年 6 月末增長 2.5 個百分點至 57.5%，現(xiàn)金及銀行存款（包含有限制銀行存款）約 218.58 億港元。
籌到 " 救命錢 "，新世界還得賣賣賣
"2025 年挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，回籠現(xiàn)金、減輕負(fù)債是本集團(tuán)當(dāng)前的重中之重 "，新世界發(fā)展主席鄭家純在 2024/2025 中期報告中如是說。
針對 6 月 30 日的再融資動作，新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚也表示，新世界發(fā)展目前的財務(wù)管理策略專注于減低負(fù)債及改善現(xiàn)金流，集團(tuán)將繼續(xù)貫徹執(zhí)行財務(wù)管理措施，并履行現(xiàn)有財務(wù)責(zé)任。
據(jù)美銀證券此前預(yù)計，2025 至 2027 財年，新世界發(fā)展將連續(xù)三年錄得基礎(chǔ)凈虧損。去杠桿化意味著新世界發(fā)展需以低于賬面成本的價格出售更多資產(chǎn)。
在 2025 中期財報業(yè)績會上，黃少媚就透露，公司以減低負(fù)債為首要任務(wù)，包括積極出售發(fā)展項目，加快中國香港與內(nèi)地市場的資金回籠；積極出售非核心資產(chǎn)同業(yè)務(wù)套現(xiàn)，加上出售物業(yè)發(fā)展項目，目標(biāo)于 2025 財年實現(xiàn) 260 億港元的資金回籠。
6 月 30 日，新世界發(fā)展宣布完成 2024/2025 財年 260 億港元合約銷售目標(biāo)。
其中，廣州新世界 · 天馥、廣州新世界星輝、沈陽悅景 · 新世界等多個項目，分別位列當(dāng)?shù)爻鞘谢蚱瑓^(qū)的銷售榜前列。在香港市場，港島南區(qū)豪宅項目 DEEP WATER PAVILIA 滶晨累計售出逾 330 套，啟德跑道住宅區(qū) THE PAVILIA FOREST 柏蔚森創(chuàng)下 2024 年啟德跑道區(qū)銷量冠軍紀(jì)錄。
盡管已經(jīng)通過加快資產(chǎn)處置與銷售回款來緩解壓力，新世界發(fā)展最終仍未能避免延期付息。
5 月 30 日，新世界發(fā)展宣布延遲支付 4 只永續(xù)債利息，本金合計 34 億美元，原定分派支付日期分別為 6 月 9 日、6 月 10 日、6 月 16 日、6 月 22 日。
雖然不構(gòu)成技術(shù)性違約，新世界發(fā)展此舉仍引發(fā)市場震動，遭遇股債雙殺。6 月 2 日，新世界發(fā)展股價低開，盤中一度跌超 10%，最終收于 4.48 港元 / 股，跌 6.47%；債券方面，6.15% 永續(xù)債、4.8% 永續(xù)債等多只永續(xù)債價格大幅下跌創(chuàng)新低。
為穩(wěn)定市場情緒，新世界發(fā)展 6 月 23 日公告稱，知悉市場上有關(guān)于集團(tuán)現(xiàn)有貸款再融資的傳聞及猜測，集團(tuán)仍在與債權(quán)人就現(xiàn)有貸款的再融資進(jìn)行積極磋商，而這些磋商仍在進(jìn)行中。
一周后，新世界發(fā)展宣布成功 " 續(xù)命 "。
鄭志剛 " 背鍋 "？徹底淡出上市板塊
值得注意的是，在宣布債務(wù)成功展期的同一天，新世界發(fā)展還發(fā)布一則辭任公告稱，鄭志剛已向董事會提出辭任非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席，由 2025 年 7 月 1 日起生效，以便投放更多時間于公共服務(wù)及其他個人事務(wù)。
2024 年 9 月，鄭志剛就已卸任新世界發(fā)展行政總裁一職，轉(zhuǎn)任非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席。執(zhí)掌新世界發(fā)展期間，鄭志剛曾主導(dǎo)多個大型發(fā)展項目，包括 2018 年聯(lián)手新創(chuàng)建集團(tuán)競得啟德體育園項目，投資額高達(dá) 300 億港元，2019 年以 97.9 億元競得杭州主城區(qū)望江地塊，成為當(dāng)時杭州第五高總價的地塊等。
坊間多認(rèn)為新世界發(fā)展債臺高筑系鄭志剛激進(jìn)擴(kuò)張所致。不過，鄭志剛近日透過發(fā)言人回應(yīng)稱，其上任新世界發(fā)展 CEO 時 " 已繼承巨額債務(wù) "，而上任后 " 數(shù)據(jù)顯示去杠桿進(jìn)程持續(xù)且負(fù)責(zé)任 "。
事實上，在鄭氏家族二代鄭家純掌舵時代，新世界發(fā)展就曾大手筆擴(kuò)張。
1989 年，執(zhí)掌新世界母公司周大福近 30 年的鄭裕彤宣布辭去董事總經(jīng)理一職，將權(quán)杖交予鄭家純。鄭家純上任后，主持了一系列大手筆收購，僅約一年時間收購資金就高達(dá) 68.6 億港元，而當(dāng)時新世界集團(tuán)的市值僅約 125 億港元。
大舉收購導(dǎo)致新世界發(fā)展外債攀升，一度陷入財務(wù)危機(jī)。鄭裕彤不得不再次出山，直至 2012 年才真正卸任。而那些年，新世界發(fā)展也在內(nèi)地囤了不少地皮。財報顯示，截至 2013 年 6 月 30 日，新世界發(fā)展在中國內(nèi)地 20 多個主要樞紐城市，擁有超過 2600 萬平方米的土地儲備。同期，該集團(tuán)的銀行和其他借貸、固定利率債券和可換股債券總額已超過千億港元。
不過彼時，內(nèi)地和香港的房地產(chǎn)市場仍處于黃金時期，以四大家族為代表的港資開發(fā)商還能吃到時代的紅利，賺得盆滿缽滿，高負(fù)債的危機(jī)在狂奔的市場中暫時得到掩蓋。
而如今，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，曾經(jīng)的囤地模式難以為繼，老牌香港開發(fā)商輝煌不再，債臺高筑的新世界發(fā)展成為第一個爆發(fā)危機(jī)的大型港資房企。
公開資料顯示，鄭志剛最近一次與新世界發(fā)展相關(guān)的公開露面，是在今年 4 月底以 K11 創(chuàng)始人的身份出席深圳 K11 ECOAST 海濱文化藝術(shù)區(qū)首期試業(yè)開幕活動，同臺的還有黃少媚。
今年 5 月，79 歲的鄭家純卸任新世界發(fā)展提名委員會主席，并將女兒鄭志雯納入核心管理層，與職業(yè)經(jīng)理人等一起構(gòu)成了新世界發(fā)展如今的權(quán)力格局。而他們能否帶領(lǐng)新世界發(fā)展走出危機(jī)，或許也是港資開發(fā)商們未來轉(zhuǎn)型的一個樣本。
