翻出了一些以前寫的文字

好像現(xiàn)在來看又別有一番滋味

最近發(fā)現(xiàn)好多開發(fā)商都在主打贈(zèng)送面積

或者說 " 偷面積 "

什么叫 " 偷面積 "，就是戶型里有很多地方是不算或者只算一半面積的，比如陽(yáng)臺(tái)只計(jì)算一半，比如放空調(diào)的設(shè)備平臺(tái)不算面積

于是以往基于空間需求，特殊背景下也出現(xiàn)過特殊的產(chǎn)品，類似 90 平要做 2+1 房，設(shè)備間要改成陽(yáng)光房，甚至陽(yáng)臺(tái)做得比主臥還大

不過這件事并不長(zhǎng)久

后期政策很快的調(diào)整逐漸銷聲匿跡

而就在這兩年伴隨用戶對(duì)高得房率以及零公攤的呼聲越來越大

四代宅橫空出世

還帶著它的巨無霸露臺(tái)

曾經(jīng)我們說過四代宅的本質(zhì)就是讓 " 偷面積 " 在明面上 " 法理化 "，當(dāng)下市面上四代宅得房率普遍能做到 100%-140%

不久前在昆明市中心踩盤的首個(gè)四代宅丹霞翠嶼

其中 175 平戶型做到約 31 平的空中庭院

讓露臺(tái)和客餐廳三方聯(lián)動(dòng)，整體得房率達(dá)到 101-104%，也是昆明首個(gè)純零公攤社區(qū)

但這還只是高層

更夸張的當(dāng)疊墅遇上四代宅，最近蘇州太湖灣的某個(gè)四代墅

一套建面約 118 平上疊戶型

約63 平屋頂花園，兩個(gè)露臺(tái) + 兩個(gè) 270 ° 轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái) + 飄窗空間 +10 平客廳挑空全贈(zèng)送，總計(jì)可拓展面積超 108 平

實(shí)際使用率達(dá)到 192%

換句話說，別人買 118 平頂多是個(gè)改善三房，但加上四代宅迎接你的就是一套總面積近 230 平的疊墅

今年四代宅確實(shí)在橫掃整個(gè)樓市

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，包括深圳、佛山、福州、長(zhǎng)沙、紹興、溫州、金華、湖州等在內(nèi)的多個(gè)城市，均出臺(tái)了建筑規(guī)劃新規(guī)

通過減少公攤面積、放松陽(yáng)臺(tái)尺寸限制、支持空中綠化面積不計(jì)入容積率等方式，鼓勵(lì)開發(fā)商打造 " 第四代住宅 "

一個(gè)至關(guān)重要的點(diǎn)正是四代宅的逆天贈(zèng)送率

但這還不是今天的主題

其實(shí)還有更多城市，比如上海、北京、杭州 ... 我更好奇的是那些還沒能徹底放開四代宅的城市，又是怎樣偷偷送面積的？

這才是真正讓我破防的地方

01

有沒有發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)在悄悄變大

陽(yáng)臺(tái)算是贈(zèng)送面積里最先被開發(fā)商相中，也是曾經(jīng)相關(guān)規(guī)范限制最嚴(yán)苛

但今年廣州有多猛

根據(jù)廣州樓市發(fā)布，從 2023 年住宅新規(guī)至今，廣州新房使用率經(jīng)歷從" 沖 100%"到" 破 100%"，再到" 奔 130%"

其中對(duì)于陽(yáng)臺(tái)的限制

2023 年 11 月廣州出臺(tái)容積率新規(guī)

上限從 15% 擴(kuò)大到 20%

尤其對(duì)于一些 " 超新規(guī) " 地塊，廣州多區(qū)已放出約 10 宗 " 超新規(guī) " 宅地，陽(yáng)臺(tái)占比約 25-30%，使用率更突破 130%

廣州尚且如此，類似長(zhǎng)沙、惠州等的陽(yáng)臺(tái)上限，一個(gè)在 20%，另一個(gè)更是提升至 25%

但反觀另外兩個(gè)一線城市

先來看上海

要知道上海一直以來人均居住面積就非常小，2020 年全國(guó)的居住面積差不多是 41.79 平，而到了 2023 年，上海居住面積才僅有 37.51 平

在如今大部分城市都在放開陽(yáng)臺(tái)限制之際

2021 年《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理規(guī)定》

上海陽(yáng)臺(tái)依然停留在：水平投影面積小于或者等于 8 平方米

就是無論你是 100 平的房子還是 300 平豪宅，符合 1/2 贈(zèng)送面積標(biāo)準(zhǔn)就只有 8 平，稱得上全國(guó)最小陽(yáng)臺(tái)了

你幾乎很難在上海非豪宅項(xiàng)目看到第二個(gè)陽(yáng)臺(tái)出現(xiàn)

但現(xiàn)在有人開始率先做出嘗試

寶山的招商序和長(zhǎng)寧的和樾長(zhǎng)寧就是很好的例子：

三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)

圖中測(cè)繪數(shù)據(jù)參考自小胖看房，具體以開發(fā)商為準(zhǔn)

這是招商序的 112 平戶型

可以看到 3 個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深皆控制在 1.8 米以內(nèi)，在 1.05-1.65 米，而拆分為小陽(yáng)臺(tái)后總面積大概為 13.44 平

約占整體戶型面積的 12%

根據(jù)我們同步去到現(xiàn)場(chǎng)拍攝的畫面也可以看出

雖然平攤到各個(gè)陽(yáng)臺(tái)的面積算不上太大，其中客廳陽(yáng)臺(tái) + 次臥陽(yáng)臺(tái)通過隔板相隔一分為二

超 13 平的陽(yáng)臺(tái)面積，也就是約 6.5 平的贈(zèng)送

這樣的項(xiàng)目本質(zhì)上更像是上海新房陽(yáng)臺(tái)面積擴(kuò)寬試點(diǎn)

另一邊北京也在悄悄采取行動(dòng)

根據(jù) 2 月 13 日，北京市規(guī)自委印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū) " 好房子 " 規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，明確指出：

每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的 10%，進(jìn)深不大于 1.8 米

雖然和廣州的 25% 還有差距，但試行版也說明了態(tài)度，今后北京的陽(yáng)臺(tái)很可能也會(huì)有所擴(kuò)寬

但真正讓我破防的，來自北京的新房朝觀天珺

在南向通面寬陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積 9.375 平 + 北向設(shè)備平臺(tái) 8 平，整體贈(zèng)送面積占到建筑面積 12.5% 的基礎(chǔ)上

所有窗子再向外凸出 20 厘米

來源：北京進(jìn)深

別看只是小小的 20 厘米

據(jù)銷售說這是朝陽(yáng)區(qū)第一個(gè)得房率達(dá)到 99% 的樓盤

看到這我只剩感概，這樣見縫插針?biāo)兔娣e的形式起碼碾壓 99% 開發(fā)商

但還只是剛開始

02

朋友，你聽說過落地飄窗么

作為陽(yáng)臺(tái)的好兄弟，飄窗自然也不會(huì)被聰明的開發(fā)商們放過

試想下以前的飄窗什么樣，是不是大部分還停留在樣板間的賣點(diǎn)，交付后的飄窗要么不能擺放任何家具、書桌，想要做高改成桌子，又很不方便關(guān)閉窗戶

最終飄窗往往會(huì)淪為雞肋

于是對(duì)于開發(fā)商而言如果面積不夠數(shù)量來湊，體現(xiàn)在數(shù)量上

全飄窗體系

從最近以 16.8w/ 平入市的招商康定壹拾玖到保利外灘序，再到張江紅盤保利天奕無一不是如此

在康定壹拾玖 193 戶型就能看到多達(dá)七個(gè)全屋飄窗，除了陽(yáng)臺(tái)之外的每一個(gè)房間都有飄窗，包括廚房和廁所

相當(dāng)于把戶型整體往外擴(kuò)寬了一個(gè)圈

而除了數(shù)量取勝，另外最近新房飄窗還被我捕捉到兩個(gè)變化

一個(gè)就是寬度驚人

最近參觀萬科的中興傲舍，其中一個(gè)驚呆我的細(xì)節(jié)正是飄窗

355 樓王戶型中，不僅融入 " 無限洄游 " 的概念創(chuàng)造出極其豐富的生活場(chǎng)景，仔細(xì)看全屋飄窗的基礎(chǔ)上一端是 270 度飄窗形態(tài)，另一端還要結(jié)合 270 度轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)

實(shí)景可以參考已呈現(xiàn)的 321 平戶型

體現(xiàn)在飄窗尺度

以上圖片為兩套樣板間戶型，僅供參考

我特意讓同事小姐姐坐上去試了試，容納一個(gè)人睡覺都綽綽有余，約等于一個(gè) mini 版單人床

什么是能被真正使用的飄窗

這就是

而如果說寬度衍生極大提升了飄窗在生活場(chǎng)景中的真實(shí)利用率，那么高度呢

最明顯的就是華潤(rùn)旗峰潤(rùn)府主臥高低飄窗設(shè)計(jì)

高飄窗在 45cm，可以打造窗邊坐區(qū)或者結(jié)合吧臺(tái)后期改造，至于 20cm 的低飄窗又能作為整面墻的收納柜

不同高度代表兩種功能模式

但還有更極致的，就是各位有沒有想過還有一種飄窗，可以做到全贈(zèng)送面積但消隱式處理

首創(chuàng)全落地式 "0 飄窗 "

來自廣州珠江新城保利 · 天曜，可以看到相比于傳統(tǒng)設(shè)計(jì)飄窗高度通常在 45cm 左右，項(xiàng)目非常大膽下調(diào)飄窗高度至約 5cm

這樣做的好處

第一是帶來一個(gè)幾乎無遮擋完整的 270° 轉(zhuǎn)角視野

另外對(duì)于僅約 5 厘米的飄窗尺度，也能方便未來業(yè)主二次處理，如自由選擇靠邊飄窗上床的高度、款式等更自主定義空間使用

而當(dāng)飄窗的高度和寬度讓置身其中人的使用舒適度提升之后

飄窗也不再是雞肋

在我們最近踩盤的樣板房里，就不乏一些飄窗與房間結(jié)合之后 1+1＞2 的例子

1、飄窗 + 臥室，可以延伸出來做成書桌；

2、飄窗 + 廚房，在飄窗內(nèi)嵌入一個(gè)洗菜池，排布好管道之后就節(jié)約了 0.8 平的廚房空間；

3、還有飄窗 + 衛(wèi)生間，抬高后的飄窗剛好符合你洗手的高度，墻上再掛一面鏡子，與常規(guī)的洗手區(qū)域毫無區(qū)別，甚至光線更好；

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，飄窗從最初的單純數(shù)量有多少到后期多有用

其實(shí)已經(jīng)完成了好幾個(gè)階段的迭代

03

對(duì)于本就高贈(zèng)送率的別墅，又能怎么改變

住過別墅的朋友應(yīng)該都有一個(gè)痛點(diǎn)

就是前期宣傳再好的有天有地有花園，但現(xiàn)實(shí)除了豆腐塊狀的綠地草坪長(zhǎng)的都一樣之外，尤其是某些上疊的室外空間幾乎沒有

別墅更該思考的其實(shí)是如何讓高贈(zèng)送面積被真正使用

兩個(gè)場(chǎng)景就夠了

第一，別墅花園如何更好與室內(nèi)結(jié)合

一個(gè)我肉眼范圍內(nèi)把地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)利用最極致的項(xiàng)目：和家園璽園 · 山前

位于杭州絕對(duì)市中心西湖區(qū)，但就在這樣的頂級(jí)繁華之處地塊容積率僅 0.4，并且三面環(huán)山

但項(xiàng)目卻非?？酥戚敵鲆粋€(gè)二層合院

區(qū)別于其他低密產(chǎn)品排布造成景觀空間擠壓，從設(shè)計(jì)之初采用 L 型設(shè)計(jì)，不僅釋放出 200-300 平的庭院面積

可以看到庭院內(nèi)部

除了將面寬和層高拉到滿配之外，同時(shí)建筑采用寬屋檐的設(shè)計(jì)，結(jié)合庭院又形成一個(gè)寬敞的外擺空間

想象下坐在檐下就可以看庭院深深，聽雨打芭蕉

而當(dāng)你來到二層空間

二層戶外通過提升露臺(tái)功能又做了景觀交互設(shè)計(jì)

注意，不是那種只能跨一步的美人靠，而是可以使用的觀景露臺(tái)，露臺(tái)和山體的結(jié)合才是獨(dú)一無二的生活場(chǎng)

這樣的庭院體驗(yàn)是顛覆以往的

同樣把指標(biāo)用到極致的還有保利的風(fēng)貌別墅外灘序

得益于花園里弄的獨(dú)特風(fēng)貌基底，不似一般風(fēng)貌別墅的壓抑，主樓間距約 10 米的巷道尺度

背后的精髓其實(shí)是：南北雙庭院體系

主力戶型的花園面積從約 61 平至 108 平不等

也為保利創(chuàng)造花園生活埋下了伏筆，大家注意看整個(gè)戶型外向呈現(xiàn)出一個(gè)凹字型

目的是最大程度將整個(gè)外部的花園景觀擁抱在內(nèi)

這般布局與圍合下

結(jié)合極高的窗墻比，讓每一處的室內(nèi)空間都能感受到不同的院落景觀

第二，要把地下室做的真實(shí)可用

地下室應(yīng)該是別墅贈(zèng)送面積中占比最大的那個(gè)

但無論是別墅還是平層類產(chǎn)品，地下空間都不是室內(nèi)空間的附加部分，它本來就是和地上成為一體，構(gòu)成業(yè)主生活的全部

首先在尺度上不吝嗇

在保利外灘序項(xiàng)目中，我們看到的南北雙庭院、地面以上的三層別墅空間，以及頂層閣樓、地下室等大量附贈(zèng)空間

以及地下室約 3.9-5.7 米的挑高

一套約 200 平的別墅卻能做到五層空間的同比規(guī)整

以上一切都屬于一戶人家擁有

再比如同樣配備地下室的海上溪云

為什么身處地下但卻絲毫不會(huì)感到黑暗壓抑

整體的內(nèi)天井被刻意的抬高，擋水玻璃板沒有常規(guī)的設(shè)置在一樓，而是有些被放置在二層的區(qū)位

這么做的目的

就是為了讓整體的地下室的空間感可以更好，視線可以更好的穿透

所以地下室可以利用這樣的垂直高差做出綠化

也因?yàn)槿绱?，海上溪云的地下空間有了更多的場(chǎng)景感

整體居住動(dòng)線變得更加純粹的同時(shí)，也讓大家覺得這里的未來空間的使用可能性會(huì)更大

確實(shí)是比較少見的別墅地下室的精細(xì)化管理

04

好，所以聊了那么多背后到底想說什么

與其說關(guān)注的是開發(fā)商如何送面積，不如說上一個(gè)十年我們是用 " 偷面積 " 的方式為銷售端增加營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力

那么這一個(gè)十年產(chǎn)品高速的迭代以及時(shí)代的改變也在不斷提醒我們

無論何時(shí)

別低估對(duì)居住空間以及真實(shí)需求的審視

就像前面列舉大量的項(xiàng)目案例，如果真要較真起贈(zèng)送面積的大小

老實(shí)說沒有比得上四代宅的

但仔細(xì)想想之所以會(huì)有四代宅的出現(xiàn)，不也是從政策層面開始鼓勵(lì)，也才有了之后市場(chǎng)接二連三的正向反饋迅速搶占市場(chǎng)

所以更重要的是

四代宅熱銷的背后表達(dá)出允許做更大更好陽(yáng)臺(tái)這個(gè)方向?qū)τ谌缃駱鞘卸允菬o比重要

換言之

當(dāng)下樓市太需要品質(zhì)改善了，不論哪個(gè)維度，陽(yáng)臺(tái)、飄窗、花園、地下室 ...

贈(zèng)送面積也只是其中一個(gè)而已

所以無論之后的政策將會(huì)如何改變，每個(gè)城市是否會(huì)更好的因地制宜，四代宅又會(huì)不會(huì)真的席卷全國(guó)乃至一線樓市

擺在地產(chǎn)面前，未來屬于這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品探索之路還有太多太多

但好在

不少項(xiàng)目已經(jīng)走在路上

以上為正文，來自真叫盧俊團(tuán)隊(duì)

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第 6193 篇原創(chuàng)文章