曾經(jīng)被譽(yù)為商貿(mào)物流巨頭的華南城（01668.HK），公司股價(jià)如今在 0.107 港元戛然而止。

華南城日前公告稱，香港特別行政區(qū)高等法院于 2025 年 8 月 11 日作出清盤令，并委任富事高咨詢有限公司周偉成及潘路洋為共同及各別清盤人。

此舉標(biāo)志著，華南城控股有限公司正式進(jìn)入清盤程序。以資產(chǎn)規(guī)模計(jì)，截至 2024 年底，其總資產(chǎn)規(guī)模為 875 億元，總負(fù)債高達(dá) 609 億港元。該公司由此成為繼恒大之后，截至目前最大的內(nèi)房清盤案例。

這一決定源于花旗國際提出的清盤呈請(qǐng)，核心原因源于，華南城未能償還 2024 年 4 月到期的 3.06 億美元債務(wù)。盡管數(shù)月談判，重組方案仍未獲得債權(quán)人足夠支持。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華南城被清盤，成為房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)時(shí)代逐漸落下帷幕過程中，市場(chǎng)出清的又一個(gè)注腳案例。

目前，這家上市 16 年的公司股票已宣告停牌，停牌前股價(jià)僅報(bào) 0.107 港元，市值縮水至 12.24 億港元。

3.06 億美元債務(wù)導(dǎo)火索

華南城清盤的直接導(dǎo)火索，可以追溯至 2024 年 4 月。

當(dāng)時(shí)，華南城未能如期償還一筆關(guān)鍵的 3.06 億美元債務(wù)，債權(quán)人花旗國際作為美元債信托人，于 2025 年 1 月向香港高等法院提出清盤呈請(qǐng)。

此后數(shù)月的債務(wù)重組談判，未能扭轉(zhuǎn)局面。在今年 5 月 19 日的法庭聆訊上，清盤聆訊被押后至 8 月 11 日，但華南城最終未能與債權(quán)人達(dá)成協(xié)議，從而被勒令清盤。

公開資料顯示，華南城于 2002 年 5 月成立，并在 2009 年成功登陸港交所。作為中國知名的大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，其業(yè)務(wù)一度遍布全國多個(gè)城市。

在行業(yè)上升期，華南城曾是資本市場(chǎng)的寵兒。2020 年 8 月，標(biāo)普上調(diào)了華南城的信用評(píng)級(jí)，匯豐、野村等大行紛紛推薦其債券。

當(dāng)時(shí)野村證券指出，與其他開發(fā)商不同，華南城在深圳、西安、鄭州、南昌等一二線城市運(yùn)營(yíng) 8 個(gè)交易中心，并在交易中心附近從事房地產(chǎn)開發(fā)。華南城的經(jīng)常性收入強(qiáng)勁，基于充足的土地儲(chǔ)備、潛在土地收購機(jī)會(huì)，以及謹(jǐn)慎的擴(kuò)張計(jì)劃，在土地收購方面具有更大的靈活性。

標(biāo)普也一度認(rèn)為，令人滿意的銷售和不斷增長(zhǎng)的持續(xù)性收入，加上有計(jì)劃的土地收購，應(yīng)能為華南城帶來適度的正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，這將使其能夠在未來兩年內(nèi)削減債務(wù)。

然而僅僅 2 年后，華南城便爆發(fā)債務(wù)兌付危機(jī)，并引入深圳國資背景的深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)作為戰(zhàn)略投資者。

2022 年 5 月，特區(qū)建發(fā)以 19.095 億港元認(rèn)購華南城 33.5 億股新股，獲得 29.28% 股權(quán)，成為單一最大股東。

此后，特區(qū)建發(fā)為華南城多次輸血。2022 年 7 月，特區(qū)建發(fā)與票據(jù)受托人花旗國際簽訂 " 維好協(xié)議 "，幫助華南城爭(zhēng)取到多數(shù)投資人同意，通過了五筆美元債展期的方案。2022 年 12 月，特區(qū)建發(fā)還以 50 億元的價(jià)格，收購西安華南城 69.35% 股權(quán)。

然而，這些努力未能改變?nèi)A南城命運(yùn)。其在 2023 年底的公告中坦承：" 集團(tuán)受到房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境惡化的影響，遇到并預(yù)計(jì)將繼續(xù)面臨重大的資金流動(dòng)和現(xiàn)金流緊張問題。"

隨后于 2024 年 2 月，華南城正式宣布違約。

對(duì)于大股東特區(qū)建發(fā)停止 " 輸血 " 的原因，一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示，在政策端，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不會(huì)消除，從市場(chǎng)端來看，供求失衡的結(jié)構(gòu)性問題沒有改善，因此持續(xù)輸血的不確定性風(fēng)險(xiǎn)很高。

根據(jù)年報(bào)，截至 2024 年底，華南城總負(fù)債高達(dá) 609 億港元，其中即期計(jì)息債務(wù)達(dá) 182.41 億港元，而現(xiàn)金及銀行存款為 7.177 億港元。

清盤后前途未卜

隨著清盤令下達(dá)，清盤人將接管華南城資產(chǎn)，進(jìn)行系統(tǒng)性清算以償還債務(wù)。

北京金訴律師事務(wù)所房產(chǎn)律師王玉臣向記者表示，華南城香港清盤后的發(fā)展方向是，香港法院將指定清盤人（或臨時(shí)清盤人）接管公司資產(chǎn)，進(jìn)行系統(tǒng)性清算；清盤人會(huì)優(yōu)先處置香港本地資產(chǎn)，內(nèi)地資產(chǎn)需經(jīng)內(nèi)地法院認(rèn)可后才能處置；清盤人可能會(huì)嘗試保持業(yè)務(wù)持續(xù)（如重組或出售核心資產(chǎn)），以最大化破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值。

" 這一結(jié)果對(duì)各方影響深遠(yuǎn)。作為繼中國恒大之后資產(chǎn)規(guī)模最大的內(nèi)房清盤案，華南城事件，可能使資本市場(chǎng)對(duì)困境房企的信心產(chǎn)生進(jìn)一步深遠(yuǎn)影響，特別是那些正在進(jìn)行債務(wù)重組的公司。" 前述房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

而債權(quán)人的清償前景如何，也面臨著諸多不確定性。業(yè)內(nèi)人士指出，在 609 億港元總負(fù)債面前，華南城 12.24 億港元的市值，顯得微不足道，而公司旗下資產(chǎn)，能否完全償付公司全部債務(wù)，有待進(jìn)一步厘清。

王玉臣告訴記者，按香港法律規(guī)定的優(yōu)先順序清償，具體排序?yàn)?" 清盤費(fèi)用→優(yōu)先債權(quán)（員工工資、法定補(bǔ)償金等）→有擔(dān)保債權(quán)→普通債權(quán)→股東權(quán)益 "；普通債權(quán)人因處于清償序列末位，回收率通常較低。

分析師指出，深圳國資通過特區(qū)建發(fā)集團(tuán)投入的近 70 億資金，包括 19 億港元股權(quán)收購以及 50 億元西安資產(chǎn)收購，是否會(huì)面臨重大損失風(fēng)險(xiǎn)，有待進(jìn)一步觀察。

有投行人士認(rèn)為，該案例從一個(gè)側(cè)面反映出，如果企業(yè)運(yùn)營(yíng)不善，即使引入國資背景的戰(zhàn)略投資者，在市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)下行過程中，也難以扭轉(zhuǎn)乾坤。

" 華南城違約后，特區(qū)建發(fā)已被多家企業(yè)等追加為被告，若繼續(xù)輸血，市場(chǎng)會(huì)質(zhì)疑其隱性擔(dān)保規(guī)模，從而拖累深圳國資整體融資成本。" 中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜稱。

據(jù)悉，2024 年 6 月 3 日花旗國際就維好協(xié)議相關(guān)事宜向香港高等法院起訴特區(qū)建發(fā)，起訴理由華南城出現(xiàn)債務(wù)違約后，大股東特區(qū)建發(fā)未能履行維好協(xié)議項(xiàng)下的義務(wù)，因此花旗國際申索不少于 14.07 億美元的賠償。

柏文喜告訴記者，特區(qū)建發(fā) 2022 年簽署維好協(xié)議時(shí)只打算 " 增信 "，并未計(jì)入表內(nèi)負(fù)債；如今花旗直接對(duì)其提起訴訟，索賠額已接近其全年凈利潤(rùn)，后續(xù)還可能被其他債權(quán)人連環(huán)追索。

財(cái)報(bào)顯示，華南城 2024 年度收入為 40.83 億港元，同比增加 16.4%；凈虧損高達(dá) 89.76 億港元，錄得上市以來首次大額虧損。

截至 2024 年末，華南城八個(gè)城市的總土地儲(chǔ)備面積合計(jì) 3105.95 萬平方米，項(xiàng)目主要規(guī)劃用途為交易中心、住宅、商業(yè)、倉儲(chǔ)及其他配套設(shè)施。

華南城被清盤后，其位于深圳、西安、鄭州等地的商貿(mào)物流中心運(yùn)營(yíng)前景，也被蒙上一層陰影。這些曾被稱為 " 造城項(xiàng)目 " 的巨型開發(fā)體，如今在行業(yè)調(diào)整期過程中，成為企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。

從 2020 年標(biāo)普上調(diào)信用評(píng)級(jí)到如今被清盤，短短五年間，一家上市企業(yè)從巔峰墜落，華南城在清盤后將如何發(fā)展，記者將持續(xù)予以追蹤報(bào)道。