文 | 樓股巷
01 上漲城市數(shù)量接近冰點，開發(fā)銷售雙走弱
8 月 15 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了 2025 年 7 月的 70 個大中城市商品住宅價格指數(shù)，其中新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市僅 6 個，創(chuàng)去年 9 月底頒布重磅政策以來的新低；二手商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市與上月持平，僅太原一城環(huán)比微漲 0.2%。整體市場一朝回到 " 新政 " 前，再次進入深度調(diào)整。
資料來源：國家統(tǒng)計局，樓股巷分析
02 一線城市承壓，新房僅上海環(huán)比上漲；二手房四城全線加速下跌
新房市場
繼上個月后，上海再次以 0.3% 的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國，并成為去年 9 月底新政以來全國唯一一個連續(xù) 10 個月上漲的城市，7 月上海新建商品住宅成交 314 億元，而均價 10 萬元 /㎡以上的豪宅則以 18% 的套數(shù)占比賣出了高達 41% 的總銷售金額，成為拉動單價、維持市場活躍度的中堅力量，如均價近 20 萬元 /㎡的錦園、均價 11 萬元 /㎡的翡雲(yún)悅府、均價近 17 萬元 /㎡的康定壹拾玖，皆是城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項目，開盤認購率皆為 100%，充分說明作為中國經(jīng)濟的龍頭城市，在市場下行期的大背景下，上海核心區(qū)域高端住宅需求以及中高端改善需求對市場形成有力的支撐。
北京新建商品住宅同樣受益于部分豪宅、改善項目的帶動，與上月持平，結(jié)束了連續(xù)兩個月的環(huán)比下跌，7 月北京 144㎡以上新建商品住宅產(chǎn)品價格環(huán)比上漲 0.2%，緊隨上海的 0.3% 之后，如海淀清河板塊的兩個項目——均價 12.5 萬元 /㎡ 的華潤臻澐主力戶型為 138-210㎡，均價 13.7 萬元 /㎡的建發(fā)海晏主力戶型為 178-299㎡。
廣州7 月新建商品住宅環(huán)比下跌 0.3%，與上海相反，成為新政以來全國唯一一個連續(xù) 10 個月未上漲的一線城市。另一方面，廣州新房環(huán)比跌幅已連續(xù)兩個月收窄，得益于一線城市中最寬松的限購政策，自今年 2 月以來已連續(xù) 6 個月銷售面積領(lǐng)跑一線城市，" 以價換量 " 效果明顯，住宅庫存去化周期已從 2024 年 9 月的 28.5 個月大幅下降至 7 月底的 21.2 個月，有望在未來幾個月實現(xiàn)探底。
深圳7 月新建商品住宅環(huán)比下跌 0.6%，延續(xù)疲弱態(tài)勢，一方面受新政前幾個月需求集中釋放影響，另一方面在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上要明顯弱于上海，多個剛需、剛改項目集中入市（如中南珺悅名都，主力戶型 88-90㎡；鴻榮源 CITY X 觀城，主力戶型 88-99㎡；百合公園小鎮(zhèn)，主力戶型 86-118㎡），使得新房價格進一步承壓。
此外，從成交面積看，四個一線城市 7 月有 25-30% 的明顯下滑，其中上海環(huán)比跌幅最大近 30%，這也從另一個角度看出以豪宅為核心目前并不能帶動整體市場的活躍度回升。而從 7 月成交面積平均分位看（自 2024 年 10 月起），上海、北京、廣州均已跌至 70%左右的水平，而深圳則已跌破 50%分位，這亦從側(cè)面詮釋了深圳新建商品住宅近幾個月環(huán)比跌幅加大的原因。
表：2024.10-2025.7 一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比（資料來源：國家統(tǒng)計局，樓股巷分析）
7月一線城市二手住宅加速調(diào)整，環(huán)比大幅下跌 1%，北京、上海、廣州、深圳環(huán)比分別下跌 1.1%、0.9%、1.0%、0.9%，而這已經(jīng)是連續(xù)第三個月四個城市全線下跌。
從成交面積看，雖不及新房跌幅，但也呈現(xiàn)明顯的疲軟態(tài)勢，四個城市 7 月成交面積均處于近 10 個月的均值以下，上海、北京縮量最為明顯僅為均值的 80% 左右，環(huán)比跌幅在一線城市中亦最大分別為 8.7%、15.6%。
總體來看，由于去年 10 月新政的影響逐漸兌現(xiàn)減弱，近幾個月并無明顯政策利好，疊加房價持續(xù)下行，居民購房信心在新政短暫的刺激回升后自 3 月以來重新走弱。
表：2024.10-2025.7 一線城市二手商品住宅銷售價格環(huán)比（資料來源：國家統(tǒng)計局，樓股巷分析）
二線城市作為整體市場的重要主體，起著 " 承前啟后 " 的作用，而顯然整體市場的羸弱尤其一線城市的大幅調(diào)整也使得二線城市迅速收縮。7 月，31 個主要二線城市僅烏魯木齊、長春兩城市新建商品住宅價格分別環(huán)比微漲 0.3%、0.1%，其余 29 城全線下跌，包括之前幾個月表現(xiàn)較為強勢的成都（環(huán)比下跌 0.2%）、杭州（環(huán)比下跌 0.3%）、合肥（環(huán)比下跌 0.1%）、廈門（環(huán)比下跌 0.6%）、寧波（環(huán)比下跌 0.6%）、長沙（環(huán)比下跌 0.4%）。
中西部、東北區(qū)域城市表現(xiàn)更為弱勢，西安、蘭州、西寧、昆明、貴陽等旅游型城市自去年新政以來新建商品住宅連續(xù) 10 個月環(huán)比下跌 / 持平，銀川僅今年 3 月環(huán)比微漲 0.1%，哈爾濱、長春僅有 1-2 個月環(huán)比略漲。此外，資源型城市呼和浩特亦連續(xù) 10 個月環(huán)比下跌。
而二手住宅市場則表現(xiàn)更弱，5 月環(huán)比無上漲城市，而 6 月、7 月分別也僅西寧（環(huán)比 +0.1%）、太原（環(huán)比 +0.2%）兩城上漲，多達 20 個城市環(huán)比跌幅超過 0.5%。
7 月政策端延續(xù)托底基調(diào)，但市場仍處于傳統(tǒng)淡季疊加前期新政的利好刺激逐步兌現(xiàn)，市場觀望情緒逐漸增加，活躍度有待提振。
中央層面看，聚焦城市更新與保障性住房供給雙輪驅(qū)動：7 月 10 日，國家發(fā)改委表示支持人口流入城市利用超長期特別國債、地方專項債，推進閑置土地回收與存量商品房收購，擴大保障性住房供給。7 月 15 日，中央城市工作會議明確房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)走 " 新路子、高品質(zhì)、控風險 " 路徑，土地供應(yīng)向人口和產(chǎn)業(yè)聚集地區(qū)傾斜。
地方層面則積極推動以舊換新、公積金優(yōu)化等舉措。長沙出臺 " 以舊換新 " 補貼政策，售舊購新一年內(nèi)可申領(lǐng)總價 1%、單套最高 3 萬元補貼。青島提出 " 樓市 12 條 "，推動產(chǎn)權(quán)清晰二手房與新房互換。
尤為值得關(guān)注的是，8 月北京率先松綁五環(huán)外限購后，市場關(guān)注點轉(zhuǎn)向上海等核心城市會否跟進。但北京此次調(diào)整僅涉及限購和公積金，未觸及核心區(qū)限購、房貸利率、增值稅減免等更具刺激性的手段，此外，北京五環(huán)內(nèi)限購政策保持不變（京籍家庭限購 2 套，非京籍需 3 年社保限購 1 套），這與廣州全域取消限購、深圳中心區(qū)社保年限縮短形成鮮明對比。政策工具箱的保守性，使得北京新政更像是 " 被動跟隨 " 而非 " 主動引領(lǐng) "。
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，北京五環(huán)內(nèi)比例遠低于上海外環(huán)內(nèi)，上海外環(huán)內(nèi)新建商品住宅 2025 年 1-7 月新增供應(yīng)占比達 45%，顯著高于北京五環(huán)內(nèi)的 21%。且核心區(qū)（內(nèi)環(huán)內(nèi)）優(yōu)質(zhì)地塊占比顯著高于北京。從土地供應(yīng)與新建商品住宅的成交來看，上海核心區(qū)市場的活躍度亦遠超北京。因此，預(yù)計短期內(nèi)上海并不會跟隨北京出臺更實質(zhì)性的 " 勁爆 " 政策。
表：4 個一線城市限購政策對比（資料來源：官方數(shù)據(jù)整理）
當前市場仍處于探底過程中。58 安居客研究院院長張波分析指出，從二手房來看，房價下行趨勢有所增強，結(jié)合安居客線上數(shù)據(jù)，找房熱度回落、在架時長延長，反映出市場需求持續(xù)疲軟。
市場信心恢復(fù)面臨多重挑戰(zhàn)：一方面，二手房 " 以價換量 " 背景下成交量仍下降，另一方面，房企融資雖有改善但仍顯不足。
這場轉(zhuǎn)型陣痛何時結(jié)束？政策工具箱還有多少空間？答案或許藏在不久后——畢竟，傳統(tǒng)的 " 金九銀十 " 即將到來，北京已打響政策調(diào)整第一槍，其他城市會否跟進？而市場，仍在等待一個足夠強大的催化劑。
