中國網(wǎng)財(cái)經(jīng) 10 月 30 日訊 10 月 28 日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》 ( 下稱 "《建議》" ) 發(fā)布，提出 " 推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展 "。
中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，《建議》中與房地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容出現(xiàn)在多個(gè)戰(zhàn)略任務(wù)的具體部署中，與 " 十四五 " 規(guī)劃建議相比篇幅有所增加。
中指研究院對中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，《建議》將 " 推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展 " 放在 " 加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富裕 " 戰(zhàn)略任務(wù)中，進(jìn)一步了強(qiáng)化房地產(chǎn)的民生屬性，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展也是推進(jìn)全體人民共同富裕的重要一環(huán)。
《建議》提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。
" ‘十四五’時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)深度調(diào)整，也暴露出一些問題，迫切需要新的發(fā)展模式來做支撐。" 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，" 所以加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是對房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展和平穩(wěn)健康發(fā)展的最有力支持。"
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，新模式的根基包含三大塊，基礎(chǔ)性制度、供應(yīng)體系和人房地錢要素聯(lián)動(dòng)。基礎(chǔ)性制度主要是針對過去舊模式下開發(fā)存在的一系列風(fēng)險(xiǎn)而有針對性地完善三方面的制度。
如何改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度？
克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ブ赋?，在房地產(chǎn)開發(fā)方面，項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅；在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方面，推廣 " 保交房 " 工作中探索形成的行之有效辦法，也就是：一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司的合理融資需求；在商品房銷售方面，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。
《建議》提出，優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。
" 對保障房供給的提法從‘十四五’的‘有效增加’調(diào)整為‘優(yōu)化’，定調(diào)上發(fā)生了變化。" 中指研究院相關(guān)人士表示。
根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，" 十四五 " 時(shí)期，我國建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房 1100 多萬套 ( 間 ) 、惠及 3000 多萬群眾，保障性住房實(shí)現(xiàn)了有效供應(yīng)。
中指研究院認(rèn)為，" 十五五 " 時(shí)期將進(jìn)一步優(yōu)化供給，優(yōu)化方向或包括保障性住房供給的規(guī)模、結(jié)構(gòu) ( 區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ) 、品質(zhì)等，更加側(cè)重因地制宜。當(dāng)前各地正在編制 " 十五五 " 住房發(fā)展規(guī)劃，對保障性住房需求的測算是重點(diǎn)之一，" 人房地錢 " 要素聯(lián)動(dòng)在保障性住房的供給中也在發(fā)揮重要作用。
" 住房是未來的‘軟基建’，載體就是保障性住房。" 李宇嘉坦言。
李宇嘉進(jìn)一步指出，新市民、年輕人都是 90 后、00 后，對居住環(huán)境和條件要求提高了，滿足他們的住房保障，而且是低成本、體面的保障，才能促進(jìn)這些人群扎根城市，釋放消費(fèi)潛力，打造消費(fèi)引擎夯實(shí)經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的新戰(zhàn)略。
《建議》提出，因城施策增加改善性住房供給。
值得一提的是，" 因城施策增加改善性住房供給 " 是此次首次提出。
中指研究院認(rèn)為，" 因城施策 " 與 " 增加改善性住房供給 " 結(jié)合，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)針對城市特點(diǎn)落位政策舉措，根據(jù)居民對改善型住房的需求差異，供給上要求更加精準(zhǔn)匹配，根據(jù)地方需求特征精準(zhǔn)增加供給或?qū)⑹?" 十五五 " 時(shí)期住房供給的一大特點(diǎn)。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025 年前三季度，重點(diǎn) 30 城 120-144 平占比提升至 30%，大戶型產(chǎn)品是新房市場主流，120 平以上大戶型占比普遍提升，其中上海、南京、長沙、南昌等城市 120-144 平方米提升幅度較為明顯，廈門、合肥、寧波、無錫等城市 144 平米以上產(chǎn)品提升幅度較大。
《建議》提出，建設(shè)安全舒適綠色智慧的 " 好房子 "，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。
推進(jìn) " 好房子 " 建設(shè)是實(shí)現(xiàn)居民從 " 住有所居 " 到 " 住有宜居 " 的關(guān)鍵舉措，是推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要方向，" 好房子 " 建設(shè)的重要性不斷強(qiáng)化。
此前住建部在國務(wù)院新聞辦公室舉行的 " 高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃 " 系列主題新聞發(fā)布會(huì)上提出通過好的標(biāo)準(zhǔn)、好的設(shè)計(jì)、好的材料、好的建造和好的運(yùn)維等五項(xiàng)工作推動(dòng) " 好房子 " 建設(shè)，并梳理出居民對 " 好房子 " 的要求，歸納為 "6633"，即 " 六不 "" 六防 "" 三省 "" 三要 "，并形成了操作手冊，為 " 好房子 " 建造提供指引。從地方政策來看，近兩年，全國多省市已陸續(xù)出臺(tái) " 好房子 " 相關(guān)政策，一線城市支持政策也先后落地。
今年以來各地持續(xù)出臺(tái) " 好房子 " 建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，部分城市也出臺(tái)文件對建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、計(jì)容規(guī)則等進(jìn)行完善和規(guī)范。9 月，上海發(fā)文明確可局部提高建筑高度并放松陽臺(tái)計(jì)容面積計(jì)算規(guī)則；成都、合肥等地出臺(tái)規(guī)范政策，對于住房項(xiàng)目的計(jì)容規(guī)則等進(jìn)行完善和規(guī)范，穩(wěn)定 " 好房子 " 政策預(yù)期，未來或有更多城市跟進(jìn)。
《建議》還提出 " 實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng) "。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為這涉及存量房和 " 房后 " 兩個(gè)內(nèi)容。存量房領(lǐng)域要持續(xù)提升品質(zhì)，比如說 2025 年老舊小區(qū)電梯加裝和更換工作，獲得了較高的人民群眾滿意度，后續(xù)要拓寬相關(guān)場景。而 " 房后 " 領(lǐng)域亦要做細(xì)工作，比如說結(jié)合 " 外賣小哥進(jìn)小區(qū)難 " 的物業(yè)管理新問題，創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)模式，將服務(wù)質(zhì)量提升和百姓日常有真正的結(jié)合。
《建議》提出，建立房屋全生命周期安全管理制度。
據(jù)中指研究院，2024 年以來，上海、天津、成都、沈陽等地出臺(tái)了相關(guān)管理辦法征求意見稿或試點(diǎn)工作方案等，上海在試行方案中明確 2025 年先行在浦東、黃浦、靜安、徐匯、楊浦、閔行等區(qū)試點(diǎn)房屋安全管理三項(xiàng)制度，其中房屋養(yǎng)老金由公共賬戶和個(gè)人賬戶組成，個(gè)人賬戶資金由住宅維修資金業(yè)主賬戶直接轉(zhuǎn)化，公共賬戶由各區(qū)探索建立，按照規(guī)定由政府出資的房屋養(yǎng)老金部分納入同級(jí)財(cái)政預(yù)算。
中指研究院預(yù)計(jì)未來更多城市將積極探索適合當(dāng)?shù)氐墓芾碇贫?，增?qiáng)房屋的安全保障能力，推進(jìn)節(jié)奏也有望加快。
《建議》對城市更新也有相關(guān)部署，提出堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實(shí)施城市更新，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。
楊科偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場將打破 " 城市單打獨(dú)斗 " 的格局。核心城市群、都市圈將成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心載體，人口、產(chǎn)業(yè)的集聚將帶動(dòng)住房需求從 " 剛需 " 向 " 改善型 "" 品質(zhì)型 " 升級(jí)，同時(shí)催生城市更新、產(chǎn)城融合等新場景，例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房、職住平衡社區(qū)等。
《建議》關(guān)注住房消費(fèi)，提出 " 清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施 "。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，未來各地將系統(tǒng)研究在運(yùn)行和在實(shí)施的政策清單，對于限制性的措施，不是要減少，而是要清理。" 清理 " 就意味著要讓住房消費(fèi)獲得充足的空間，充分體現(xiàn)市場化和統(tǒng)一大市場的導(dǎo)向。對一些隱性的限制性措施進(jìn)行清理，尤其是要關(guān)注房地產(chǎn)資源在城與鄉(xiāng)、存量和增量、新房和二手房、首套和二套等領(lǐng)域的流通問題，通過取消限制來加快各項(xiàng)資源流動(dòng)，并促進(jìn)市場聯(lián)動(dòng)。
" 很多城市公積金的使用依然有限制，即嚴(yán)格限制了公積金繳存地、購房所在地、戶籍所在地等要求，進(jìn)而影響了公積金的跨區(qū)域使用。" 嚴(yán)躍進(jìn)舉例說到，" 對此類不合理的隱性約束制度的改革，將促進(jìn)資金跨區(qū)流動(dòng)，發(fā)揮資金對‘職’與‘住’資源的配置功能，并更好促進(jìn)各項(xiàng)消費(fèi)工作。"
