國內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 市場(chǎng)，迎來一位實(shí)力選手。

該 REIT 基金由中海發(fā)展發(fā)起，由華夏基金擔(dān)任基金管理人、中信證券擔(dān)任計(jì)劃管理人。底層資產(chǎn)為中海位于佛山的映月湖環(huán)宇城。

近兩年來，國內(nèi)公募 REITs 市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)活躍度也在延續(xù)。

可以說，中海商業(yè) REIT 的上市并受到熱捧，進(jìn)一步豐富了境內(nèi)公募 REITs 的資產(chǎn)類型，提升整體市場(chǎng)規(guī)模與活力，推動(dòng) REITs 市場(chǎng)邁向高質(zhì)量發(fā)展。

于企業(yè)而言，意義則更為更重要。事件標(biāo)志著中海在穩(wěn)步構(gòu)建全周期資產(chǎn)管理能力中取得了關(guān)鍵進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)了 " 收購 - 改造 - 提升 - 退出 " 的全流程資本閉環(huán)。

加速其輕重并舉資管雙引擎發(fā)展模式的構(gòu)建。

底層資產(chǎn)成色亮眼，夯實(shí)長期價(jià)值與穩(wěn)健收益核心基礎(chǔ)

中海商業(yè) REIT，絕對(duì)可以說是公募 REITs 市場(chǎng)不容忽視的一位重磅選手。

為什么這么說？首先來看一下該基金的底層資產(chǎn)。

映月湖環(huán)宇城總建面 15.3 萬㎡，位于廣東省佛山市南海區(qū)桂城街道。是中海通過收購而來的，同時(shí)是目前消費(fèi) REITs 中，唯一通過收購盤活資產(chǎn)的代表性項(xiàng)目。

這幾年，經(jīng)過中海的業(yè)態(tài)重組、品牌煥新、場(chǎng)景再造，項(xiàng)目已經(jīng)成長為足以媲美一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的存在。

亮眼的數(shù)據(jù)就說明了一切。

映月湖環(huán)宇城的前身，是新加坡淡馬錫旗下豐樹集團(tuán)的南海怡豐城，早在 2014 年開業(yè)。

2020 年 3 月，中海商業(yè)將項(xiàng)目收購。

此后，依托中海環(huán)宇商業(yè)深耕大灣區(qū)核心城市的強(qiáng)大招商資源，及 " 工科中海 " 的工程改造優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施。

項(xiàng)目通過重新精準(zhǔn)定位、優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、場(chǎng)景體驗(yàn)升級(jí)等，僅用 9 個(gè)月時(shí)間即實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營業(yè)績大幅提升，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年收購、當(dāng)年調(diào)整、當(dāng)年盈利，成為全國商業(yè)的收購改造典范。

項(xiàng)目自 2020 年被收購以來，經(jīng)營效率持續(xù)提升，出租率從 2020 年末的約 81% 提升至 2025 年 3 月末的約 98%。

2020-2024 年，項(xiàng)目營業(yè)收入年均復(fù)合增長率 24.75%，銷售額年均復(fù)合增長率 22.82%，客流年均復(fù)合增長率 19.20%。

2024 年，映月湖環(huán)宇城銷售額達(dá)到 9.6 億元，營業(yè)收入達(dá)到 1.37 億元，客流量高達(dá) 1413 萬人次。成績十分亮眼。

無論是在綜合營收、坪效、利潤等經(jīng)營指標(biāo)，映月湖環(huán)宇城在目前中海體系內(nèi)的購物中心，均位居前列，是經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)異的優(yōu)質(zhì)購物中心資產(chǎn)。

在 2025 年 9 月，以項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的中海商業(yè) REIT 獲批上市，至此僅歷時(shí) 5 年多。

由此，映月湖環(huán)宇城也是目前所有消費(fèi) REITs 的底層資產(chǎn)中，最快實(shí)現(xiàn)了 " 收購 - 改造 - 提升 - 上市 " 完整閉環(huán)的資管運(yùn)作標(biāo)桿。

項(xiàng)目的蛻變，已在行業(yè)獲得過不少殊榮。比如，2020 年榮獲 " 中購聯(lián) 2020 年調(diào)改購物中心星秀獎(jiǎng) "，并在 2022-2023 年度被評(píng)為 " 廣東優(yōu)秀調(diào)改商業(yè)項(xiàng)目 "。

當(dāng)然了，中海的運(yùn)維是一方面。映月湖環(huán)宇城自身的底子也不錯(cuò)。

項(xiàng)目位于禪桂商圈映月湖片區(qū)，且緊鄰廣州，是南海區(qū)距離廣州最近的大型商業(yè)項(xiàng)目，周邊 5 公里范圍內(nèi)擁有超過 80 萬的消費(fèi)人群。

更為重要的是，項(xiàng)目周邊 3 公里范圍內(nèi)無競(jìng)品。甚至，映月湖片區(qū)在可預(yù)見的未來，也不會(huì)新增同類購物中心，面臨的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

這些核心優(yōu)勢(shì)共同構(gòu)筑了映月湖環(huán)宇城的區(qū)位護(hù)城河，成為其長期價(jià)值與穩(wěn)健收益的核心保障。根據(jù)測(cè)算，中海商業(yè) REIT 2025 年 4 月 1 日至 12 月 31 日以及 2026 年的預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率分別達(dá) 4.00%（年化）、4.21%。

事實(shí)上，在此次上市前，基金發(fā)售階段就已獲得市場(chǎng)高度認(rèn)可，公眾投資者和網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購倍數(shù)分別為 361.9 倍和 320.5 倍，基金比例配售前認(rèn)購金額累計(jì)近 1600 億元。

我們知道，投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 投資，其收益主要來源于底層資產(chǎn)的經(jīng)營收益以及因二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格變化帶來的價(jià)差收益。

也因此，中海商業(yè) REIT 的更大一個(gè)優(yōu)勢(shì)，是背靠央企中海發(fā)展。其背后擁有的龐大待注入資產(chǎn)，很大程度上決定了基金未來收益空間。

中海發(fā)展擁有 46 年的房地產(chǎn)開發(fā)與不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營管理的經(jīng)驗(yàn)，是商業(yè)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的領(lǐng)先者。

資料顯示，目前，中海商業(yè)在管商業(yè)資產(chǎn)總規(guī)模已超過 1000 萬平方米，涵蓋購物中心、寫字樓、長租公寓、酒店及產(chǎn)業(yè)園等多種業(yè)態(tài)，形成了以 " 全業(yè)態(tài)專業(yè)化運(yùn)營 " 和 " 生態(tài)協(xié)同價(jià)值圍合 " 為核心的雙重競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

得益于近幾年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)發(fā)力，中海發(fā)展商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)表現(xiàn)不俗。

2025 年上半年，中海發(fā)展商業(yè)物業(yè)收入為 35.4 億元，其中寫字樓收入為 17 億元，購物中心收入為 11.7 億元，長租公寓收入為 1.6 億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為 5.1 億元，持續(xù)為公司貢獻(xiàn)利潤。

特別在購物中心領(lǐng)域，該公司已經(jīng)成功打造了 "3+3 產(chǎn)品矩陣 "，包括 3 條標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線——城市級(jí)一站式購物中心 " 環(huán)宇城 "、精致商務(wù)型購物中心 " 環(huán)宇薈 "、精品社區(qū)生活中心 " 環(huán)宇坊 "，以及 3 條非標(biāo)產(chǎn)品線—— " 里、巷、集 " 系列。

今年年中業(yè)績會(huì)上，中海發(fā)展副總裁兼中海商業(yè)公司董事長王林林就表示，上半年公司聚焦商業(yè)戰(zhàn)略，圍繞三核目標(biāo)：核心城市、核心區(qū)位、核心資產(chǎn)，積極主動(dòng)推動(dòng)兩項(xiàng)經(jīng)營策略落地，一是積極推進(jìn)資產(chǎn)優(yōu)化工作，二是有計(jì)劃地推動(dòng)部分重點(diǎn)項(xiàng)目改造更新，比如北京環(huán)宇薈項(xiàng)目，改造后租金增長 32%。

據(jù)了解，除了映月湖環(huán)宇城，中海商業(yè)發(fā)展還管理了佛山千燈湖環(huán)宇城、珠海環(huán)宇城、珠海富華里、上海環(huán)宇薈、北京環(huán)宇薈、北京大吉巷等合計(jì) 40 個(gè)消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（含在建、待建及輕資產(chǎn)項(xiàng)目），管理規(guī)模超 400 萬平方米，分布于全國主要經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)核心城市。

這說明，中海具備豐富的可擴(kuò)募資產(chǎn)。

目前，中海商業(yè)旗下可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模超 350 萬平方米，且基本布局一線及新一線核心區(qū)域，其中重點(diǎn)擴(kuò)募資產(chǎn)數(shù)量 15 個(gè)，總建筑面積為 187 萬平方米，超過擬首發(fā)資產(chǎn)規(guī)模的 12 倍。

這些資產(chǎn)，無不為為后期基金的擴(kuò)募，提供了足夠厚的項(xiàng)目儲(chǔ)備池。

可以預(yù)見的是，依托豐富的可擴(kuò)募資產(chǎn)儲(chǔ)備，中海未來還將通過擴(kuò)募機(jī)制持續(xù)注入成熟資產(chǎn)，不斷做強(qiáng) REITs 平臺(tái)，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。

同時(shí)，借助 REITs 工具，中海不僅可盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道，回收資金將用于新商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，形成正向循環(huán)，推動(dòng)企業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展。

相關(guān)公司：中國海外發(fā)展 hk00688, 湖南中海控股