翻出了一些以前寫的文字

好像現(xiàn)在來看又別有一番滋味

先問各位一個(gè)問題

如果此時(shí)擺在眼前有兩套房可以選，差不多的地段也差不多的單價(jià)

1、一套總面積 110 平除去公攤套內(nèi)還剩 89 平

2、而另一套，得房率足足 140%，還額外贈(zèng)送 35 平超大陽(yáng)臺(tái)

你會(huì)怎么選

相信近期有在看房的朋友已經(jīng)猜出這所謂的第二套，正是來自當(dāng)下各大城市的樓市新寵：

第四代住宅

也就是常說的四代宅，關(guān)于這個(gè)樓市新物種以往也從居住體驗(yàn)跟大家分析過

之所以這次引起關(guān)注

其實(shí)是銷售層面，沒想到四代宅的威力如此之大，都在逆勢(shì)熱銷

甚至成為城市銷冠般的存在

在廣州，首個(gè)四代宅招商林嶼境勁銷 1.4 萬(wàn)平位居 2025 年 1 月廣州銷售面積榜單第一；在河南新鄉(xiāng)，新投潤(rùn)華森林云墅 2024 年實(shí)現(xiàn)銷售額 9 個(gè)多億，也是新鄉(xiāng)地區(qū)的銷售面積 + 銷售額雙料銷售冠軍 ...

從一線到三線乃至義烏這樣的縣城，無一不是四代宅獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士感嘆這是好幾年都沒見過的火爆情況

這還只是客戶銷售端的數(shù)據(jù)

另一邊

四代宅供應(yīng)量也在激增

根據(jù)克而瑞近期數(shù)據(jù)表示，目前全國(guó)各地明確要打造四代宅的項(xiàng)目數(shù)量已突破 70 個(gè)

來源：克而瑞

其中南京和西安最多，分別為 16 個(gè)和 14 個(gè)

所以這是為什么

為什么單憑一個(gè)四代宅概念就能攪動(dòng)整個(gè)新房市場(chǎng)，未來伴隨更多項(xiàng)目入市會(huì)對(duì)非四代宅項(xiàng)目造成影響么

以及

交付后的四代宅又會(huì)遇到怎樣的問題？

四代宅概念背后，還有很多問題值得深入探索

01

四代宅如此熱銷，表面看似乎是兩個(gè)原因

其實(shí)關(guān)于什么是四代宅各位應(yīng)該都聽過類似空中森林花園建筑、第四代未來人類住區(qū)這樣的表達(dá)

但我想對(duì)于購(gòu)房者來說，之所以愿意買單

無外乎兩點(diǎn)

第一，最直觀是露臺(tái)夠大

也是因?yàn)椴煌谄胀ㄗ≌怪笔降年?yáng)臺(tái)排布，對(duì)于四代宅而言，可以通過陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)層排布創(chuàng)造出更大面積的露臺(tái)空間

一般來說，現(xiàn)在四代宅的露臺(tái)面積在 10 平 -50 平

以我們?nèi)ミ^南京的合璽東方為例

原本項(xiàng)目不是四代宅，因?yàn)?2024 年 9 月南京正式放開四代宅技術(shù)，于是項(xiàng)目果斷推翻重來

并且還在原有四代宅技術(shù)基礎(chǔ)上做了這種錯(cuò)層創(chuàng)新，讓每家每戶都擁有 6.6 米挑高

呈現(xiàn)在眼前

南京合璽東方項(xiàng)目實(shí)景圖

即使是高層項(xiàng)目，也能創(chuàng)造出類似別墅才能擁有的戶戶有花園的生活

這樣的體感是顛覆以往的

尤其對(duì)于想要有別墅體感但預(yù)算又有限的改善客群，也確實(shí)有著極致吸引力

但僅僅只是生活方式的改變還不致于此

更重要也是因?yàn)檫@種露臺(tái)尺度背后意味著大面積的贈(zèng)送

第二，其實(shí)是由此衍生而來極高得房率

要知道在四代宅之前，受公攤面積影響國(guó)內(nèi)普遍商品房得房率并不高，通常在 70%-90% 之間，即使是最高聯(lián)排別墅得房率也不過在 90%

而反觀四代宅產(chǎn)品

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至今年 8 月，百?gòu)?qiáng)房企在全國(guó)已經(jīng)開發(fā) 100 余個(gè)第四代住宅項(xiàng)目

市場(chǎng)數(shù)據(jù)，僅供參考

這 100 多個(gè)第四代住宅的得房率多數(shù)都超過 100%，最高的超過了 140%

最夸張當(dāng)屬?gòu)V州的招商林嶼境

據(jù)銷售人員介紹，每個(gè)戶型中均有一至兩個(gè)空中花園，其中項(xiàng)目 82 平和 110 平兩種戶型分別附贈(zèng) 19 平和 33 平的空中花園

以推出 110 平戶型為例

如果算上額外贈(zèng)送的 33 平空中花園，寬約 10.2 米，實(shí)際可使用面積和居住感受，相當(dāng)于此前市面上 160 平以上的戶型

最終得房率約 140%

幾乎捅破了國(guó)內(nèi)商品房得房率天花板

并且這樣的高得房率并非個(gè)案

1、2024 年 9 月，蘇州高鐵新城板塊的龍湖御湖境開盤，最高實(shí)際得房率達(dá)到 120%，首開收金 4.5 億元

2、長(zhǎng)沙嘉信洋湖錦玉，139 平方米的戶型得房率達(dá)到了 104%

3、此外還有招商武漢城建未來中心 C2 地塊，該項(xiàng)目的得房率優(yōu)化后可達(dá)約 105%-112%

一邊是超大露臺(tái)的前所未有的生活，一邊是極高得房率

這也是為什么我們會(huì)看到當(dāng)下幾乎所有城市都要卯足勁去做四代宅，作為集超高得房率 + 露臺(tái)庭院生活等眾多 buff 于一體的四代宅項(xiàng)目

首先體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上

市場(chǎng)數(shù)據(jù)，僅供參考

當(dāng)四代宅疊加豪宅屬性，典型如南京的招商金陵序、中海江南玖序單價(jià)已突破 6w/ 平

但最夸張的，也是真正能稱得上降維打擊的

還是關(guān)于去化率

截至 2025 年 2 月，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，全國(guó) 28 個(gè)重點(diǎn)城市 2 月平均開盤去化率 33%，環(huán)比下降 11pcts

但是給大家感受下什么叫四代宅的去化率

對(duì)比同板塊同時(shí)期入市的項(xiàng)目，四代宅項(xiàng)目單價(jià)雖然相對(duì)較高，但得房率也更高

因此按照實(shí)得面積折算后反而更具性價(jià)比

來源：CRIC

西安保利云谷天匯和西安綠城海棠三章均為四代宅產(chǎn)品，累計(jì)去化率都超過 90%，而非四代宅項(xiàng)目去化僅在 20%-40% 左右

去化率高出一倍不止

再比如 2024 年 10 月江蘇宜興當(dāng)?shù)厥讉€(gè)第四代住宅項(xiàng)目棲氿云璟開盤，在宜興樓市普遍低迷的時(shí)候，項(xiàng)目去化率超 80%，創(chuàng)下宜興三年多來的熱銷紀(jì)錄

賣得更貴的同時(shí)還買得更好

這樣的四代宅項(xiàng)目確實(shí)有點(diǎn)逆天了

所以無論是大露臺(tái)，還是超高得房率，對(duì)于當(dāng)下更多城市而言四代宅的本質(zhì)，就是通過產(chǎn)品形態(tài)的直接變化，以此推動(dòng)整體樓市復(fù)蘇

在銷售端真正起到提振市場(chǎng)的作用

但這也還是拆到第一層

02

背后第二層核心更加關(guān)鍵

本質(zhì)上也是刺激土地供應(yīng)回暖，更好激活開發(fā)商

是的

如果各位有留意過最近幾年的土地市場(chǎng)，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，土地市場(chǎng)也隨之降溫，自 2021 年國(guó)有土地出讓收入達(dá)到高峰 8.71 萬(wàn)億

已連續(xù)三年下降

來源：財(cái)政部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2024 年僅 4.87 萬(wàn)億，占比約 2021 年的一半

開發(fā)商也拿地不積極了

以廣州為例

據(jù)公開資料顯示，廣州原計(jì)劃在 2024 年全年出讓宅地 90 宗以上，然而上半年總共僅成交宅地 4 宗，累計(jì)收金 64.77 億，分別同比下降 75% 和 85%

而即使那些已經(jīng)拿地的房企

面對(duì)整體銷售難以達(dá)到預(yù)期的情況下，近年來房企持有的待開發(fā)土地面積整體增長(zhǎng)，2022 年末達(dá)到了 49828 萬(wàn)平米，創(chuàng)下了 2004 年以來的新高

而與之完全相反的另一面，四代宅地塊卻沖得很猛

最激烈的當(dāng)屬那些直接把四代宅建設(shè)寫進(jìn)土拍文件的地塊

不乏 30%、87% 這樣的超高溢價(jià)率

就拿最近 2 月成交的嘉興海寧地塊來說，作為一個(gè)縣級(jí)市的土地，卻經(jīng)過4小時(shí)鏖戰(zhàn)，204輪競(jìng)價(jià)，最終由嘉興浙華（綠城中國(guó)）拿下，溢價(jià)率高達(dá)34%，總價(jià)破 3 億

也是整個(gè)嘉興都很久未有的樓面價(jià)破萬(wàn)的地塊

原因正是來自土地出讓里的這句話：

" 本項(xiàng)目可作為城市花園建筑試點(diǎn)地塊 "

據(jù)悉這也將是海寧的首個(gè)四代宅項(xiàng)目

同樣的情況也發(fā)生在成都

去年 3 月，天府新區(qū)正式發(fā)布了《四川天府新區(qū)直管區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定（2024 ) 》，其中最引人關(guān)注的，就是對(duì)建筑面積超過 144㎡的住宅開展生態(tài)建筑試點(diǎn)

而隨著去年的兩宗涉宅用地建設(shè)進(jìn)度逐步推進(jìn)，加上不久前天府新區(qū)新年第一拍又成交了 110 畝連襟地，三個(gè)樓盤都將在今年上新 " 四代宅 " 產(chǎn)品

其中拿下 2025 年第一拍的中鐵天圓

更是在拿地海報(bào)上就寫下了 "全新第四代住宅 " 的字樣

反饋到今年土地市場(chǎng)也確實(shí)如此

據(jù)中指研究院分析，截至 2025 年一季度，尤其杭州、成都、蘇州等核心城市供地節(jié)奏加快，房企積極補(bǔ)倉(cāng)

帶動(dòng)二線城市土地出讓金同比增長(zhǎng)三成以上

來源：中指數(shù)據(jù)

究其原因，一是市區(qū)核心地塊 + 低密地塊增多，二來也是因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)條件放寬，包括放寬陽(yáng)臺(tái) / 公共空間計(jì)容規(guī)則、支持建設(shè)立體生態(tài)住宅等

你看，所有的改變對(duì)于土地市場(chǎng)都是好的

沒有改變出讓面積，有助于提升開發(fā)商的預(yù)期，土地單價(jià)也得到了保障，對(duì)于土地出讓活躍度來說也得到了很好的支持

03

也因?yàn)榭梢灾仆恋厥袌?chǎng)，開始換來大量城市對(duì)四代宅制度上的支持

我們說最早 " 四代宅 " 本就是國(guó)外提出

來自意大利設(shè)計(jì)師，直至 2019 年由清華大學(xué)建筑研究院將這一概念引入國(guó)內(nèi)，之后才漸漸有了空中森林花園建筑的概念

但當(dāng)我們真的埋下來看，單就地產(chǎn)開發(fā)角度

轉(zhuǎn)折點(diǎn)就在 2023 年

其一在政策層面，2023 年 7 月 25 日召開政治局會(huì)議，也是官方首次提出 " 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大逆轉(zhuǎn) "

也就在這兩年間，我們看到包括上海、北京、廣州、深圳以及杭州、成都等大量城市開始局部或全部取消 7090 政策

意味著改善型需求，成為樓市主要購(gòu)買力

與此同時(shí)

從去年提出要 " 下力氣建設(shè)好房子 " 到今年 3 月從 " 像造汽車一樣造房子 " 登上熱搜，這也是 " 好房子 " 的表述首次被寫入政府工作報(bào)告中

于是在這種情況下

破局關(guān)鍵就在于容積率的松綁，這為之后四代宅的推廣提供了政策條件

也真正意義上讓四代宅建設(shè) " 法理化 "

截至目前，全國(guó)有超過 28 個(gè)城市已經(jīng)出臺(tái)了關(guān)于第四代住宅的相關(guān)政策

重慶、鄭州、廈門、武漢以及成都天府新區(qū)、蘇州吳江區(qū)等等 ... 雖然一線城市還未正式完全放開

但以廣州為例，2023 年 11 月廣州修訂了《規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》，將住宅內(nèi)半開敞空間半計(jì)容的比例由原來的 " 不超過套內(nèi)建筑面積的 15%" 放寬至 20%

尤以 2024 年 8 月的廣州土地推介會(huì)上

更是直接官宣將天河面粉廠地塊作為試點(diǎn)，允許陽(yáng)臺(tái)面積占比擴(kuò)大至 " 不超過套內(nèi)建筑面積的 30%"

也引得眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這塊地很可能會(huì)創(chuàng)造出整個(gè)廣州前所未有的超級(jí)豪宅

由此可見城市層面的推動(dòng)之積極

另外體現(xiàn)在城市供地方面，也在基于四代宅拿出更多好地

福建算是較早做四代宅的城市了

2021 年以來福建出讓 602 萬(wàn)方四代宅地塊，其中福州已落地 37 個(gè)四代宅，占比全省比重約 60%

而仔細(xì)看這些項(xiàng)目分布

來源：克而瑞福建地區(qū)

尤其是福州市四代宅位于城市核心占比高達(dá) 55%

所以從政策優(yōu)化包括核心土地的出讓，其實(shí)也是伴隨在當(dāng)下客戶改善需求的崛起

截至目前為止，單就輿論層面已經(jīng)有不少城市媒體表示四代宅的元年正式到來

四代宅的推行勢(shì)在必行

04

但不能忽視的是，四代宅背后同樣存在著擔(dān)憂與隱患

客觀來看

無論是政策端的推動(dòng)，以及新房市場(chǎng)四代宅帶來的快速去化，毋庸置疑都讓我們看到四代宅崛起的強(qiáng)大力量

但是伴隨這個(gè)樓市新物種正式進(jìn)入交付期，市場(chǎng)對(duì)于這一新概念的質(zhì)疑也接踵而至

來源：公開資料、CRIC 整理

從 2024 年來看，在諸如福州、寧波、西安等更早探索四代宅的城市，多數(shù)項(xiàng)目在 2022 年甚至更早之前便開盤

至 2024 年已有首批 7 個(gè)四代宅項(xiàng)目交付

其中討論最多，來自這四件事件

第一，從工程層面，四代宅的大露臺(tái)能不能真正承擔(dān)起 " 花園 " 的概念

高層也能戶戶有花園推開陽(yáng)臺(tái)就是春意盎然，這樣的場(chǎng)景當(dāng)然是美好

但是難度也是顯而易見的

因?yàn)榫G化本身是構(gòu)筑在露臺(tái)上，對(duì)于懸挑樓體的承重和覆土都提出了幾何倍的要求

以 2024 年 8 月貴陽(yáng)自然資源和規(guī)劃局頒布的《貴陽(yáng)市城市森林花園住宅管控要求》中就明確提到：

1、花園綠地面積不小于花園水平投影面積的 60%

2、且以喬木、灌木為主的覆土深度不宜小于 0.5 米，花園排水應(yīng)采用同層排水

但現(xiàn)實(shí)是存在開發(fā)商打著城市花園的旗號(hào)但實(shí)際偷面積的行為

導(dǎo)致交付露臺(tái)只是覆蓋薄薄一層草皮而是更多采取硬質(zhì)鋪裝的，最終淪為偽概念

而這也為第二個(gè)問題埋下隱患

第二，關(guān)于四代宅立面的統(tǒng)一性

要知道對(duì)于四代宅項(xiàng)目來說，面對(duì)的可是最高可達(dá)超 50 平的露臺(tái)贈(zèng)送面積

所以現(xiàn)實(shí)是

有的四代宅項(xiàng)目交付僅半年時(shí)間，部分業(yè)主更換了花池里的植被，有的將其改造成養(yǎng)魚池

更有甚者，直接鏟除綠植全封閉露臺(tái)

一個(gè)項(xiàng)目立面的統(tǒng)一與質(zhì)感有多重要，去看看那些每年都要專門貼錢升級(jí)小區(qū)外立面的杭州業(yè)主們就知道

第三，四代宅露臺(tái)的私密性

四代宅的大露臺(tái)的確擴(kuò)展了居住空間，豐富了生活場(chǎng)景，但也因?yàn)樗拇杜_(tái)天然錯(cuò)層排布的方式

代入想象下，當(dāng)你在家里愜意的布置庭院，在院子里做什么，都會(huì)被鄰居盡收眼底 ...

這樣的懸挑空間幾乎把私密性暴露無遺

第四，更長(zhǎng)久的，其實(shí)是后期的物業(yè)與維護(hù)

以已經(jīng)是二手房的成都四代宅七一國(guó)際廣場(chǎng)為例

采訪相關(guān)業(yè)主得知，最初物業(yè)承諾每年會(huì)有若干次免費(fèi)植物修剪服務(wù)，另外如果樹木太高，還會(huì)額外收取高空費(fèi)

這個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是區(qū)域天花板級(jí)別的 2.98 元 / 月 / 平，相比之下，周邊其他兩個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)只有 1.8 元 / 月 / 平

所以

一個(gè)好的四代宅背后

最近我看見這樣一個(gè)言論，就是放眼那么多國(guó)家，新加坡的城市森林和南法地中海的摩納哥，四代宅的鼻祖也來自意大利米蘭

它們背后都有一些共同的特點(diǎn)：

1、高房?jī)r(jià)從而保障客群的一致性

2、先天氣候條件給到后期運(yùn)營(yíng)提供了保障，鮮有極端天氣，類似北方地區(qū)可以適配的植物本就相對(duì)南方較少

3、巨大的成本投入確保露臺(tái)體系完整性以及當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)可以規(guī)范建筑立面

位于意大利米蘭的全世界首例垂直森林住宅，每 3 個(gè)月一次維護(hù)、6 個(gè)月一次外圍修剪，80% 的工作都要由掛著鋼絲繩的園丁完成，住戶每年要交 7000 歐的物業(yè)費(fèi)

另外新加坡也作為硬性規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)不能封窗

所以未來對(duì)于國(guó)內(nèi)四代宅，還需要更多的產(chǎn)品研發(fā)跟考量，未來也還有很長(zhǎng)一段時(shí)間要走

不過幸運(yùn)的是

有項(xiàng)目已經(jīng)率先在思考，曾經(jīng)我們?cè)?a target="_blank">福州保利天珺就看見項(xiàng)目特意在露臺(tái)間增加玻璃隔板來隔絕視線

以此兼顧高區(qū)的私密性

四代宅的交付與未來，注定是長(zhǎng)期主義

05

回過頭來看

四代宅的興起也已經(jīng)是一兩年前的事，而伴隨如今越來越多項(xiàng)目入市，后期關(guān)于維護(hù)以及二手市場(chǎng)是否同樣經(jīng)得起考驗(yàn)依然在等待市場(chǎng)的檢驗(yàn)

但不可否認(rèn)的是

相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，四代宅的機(jī)制確實(shí)為當(dāng)下市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心劑

尤其是對(duì)于剛改或改善類產(chǎn)品

這樣的產(chǎn)品帶來的優(yōu)勢(shì)與居住體驗(yàn)是顛覆性的

但我更想說的

其背后也可以看到更多城市，針對(duì)地產(chǎn)止跌回穩(wěn)是真的在拿出十足的誠(chéng)意

類似四代宅的政策被快速的推進(jìn)，四代宅的目的是什么，不就是給到企業(yè)可以提升室內(nèi)附加值用來促進(jìn)去化的么

土地容積率同樣如此

整個(gè) 2025 年初 2.0 以下容積率地塊占比明顯提升，達(dá)到 44%，為近四年新高

很明顯現(xiàn)在政策出臺(tái)的誠(chéng)意程度都無以復(fù)加了

但最最重要的是

也因?yàn)檫@樣的誠(chéng)意又反過來推動(dòng)土地端回暖，客戶更愿意買單，開發(fā)商可以很快去化也有利可賺

基本上是一箭三雕

今年我們說過當(dāng)下的地產(chǎn)已經(jīng)來到碎銀時(shí)代，每一塊錢賺的都不容易

每一步都難免泥濘

但起碼如今來看政策導(dǎo)向已經(jīng)在快速更迭，起碼還有人在靠著實(shí)力繼續(xù)向前

而未來我們也期待著，這樣的四代宅能夠推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，也真的能迎來因?yàn)檫@些好產(chǎn)品的交付

越來越多城市，乃至個(gè)體的生活

變得如同花園一樣美好

以上為正文，來自真叫盧俊團(tuán)隊(duì)

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第 6196 篇原創(chuàng)文章

主要參考文獻(xiàn)：

1、財(cái)新周刊：《" 第四代住宅 " 攪動(dòng)市場(chǎng)》

2、克而瑞地產(chǎn)研究院：《產(chǎn)品洞察｜打破面積壁壘，小戶型四代宅產(chǎn)品涌現(xiàn)》、《熱銷項(xiàng)目｜四代宅 " 有市有價(jià) "，房票助推近郊項(xiàng)目銷量提升》、《城市產(chǎn)品力｜去化表現(xiàn)喜憂參半，100% 實(shí)得率≠高去化》

3、第一財(cái)經(jīng)：《" 公攤 " 被時(shí)代拋棄？得房率 100% 樓盤涌現(xiàn)！》

4、華創(chuàng)證券：《第四代住宅的是與非》

5、丁祖昱評(píng)樓市：《" 四代宅 " 交付時(shí)代，這些挑戰(zhàn)開始出現(xiàn)！》