本文來源：時代財經(jīng) 作者：梁爭譽

地標商場被擺上拍賣臺，皇庭國際的債務(wù)危機再度浮出水面。

8 月 11 日，皇庭國際（000056.SZ）公告稱，全資子公司深圳融發(fā)投資有限公司（以下簡稱 " 融發(fā)投資 "）名下的晶島國商購物中心（即深圳皇庭廣場）及附屬設(shè)施、設(shè)備，將于 2025 年 9 月 9 日至 10 日進行司法拍賣。標的物評估價約 43.61 億元，起拍價約 30.53 億元，相當(dāng)于七折起拍。

這場拍賣緣起融發(fā)投資與中信信托有限責(zé)任公司（以下簡稱 " 中信信托 "）的信托貸款糾紛。因未能按期償還 27.5 億元借款，抵押物皇庭廣場最終走上法拍程序。

皇庭廣場位于深圳福田 CBD，毗鄰會展中心、市民中心等地標建筑，是深圳的地標性商場之一。項目占地面積約 4.23 萬平方米，總建筑面積約 13.8 萬平方米，集餐飲、購物、娛樂、休閑等于一體。

事實上，皇庭廣場曾兩次掛牌出讓。

2022 年 3 月 18 日，皇庭國際委托聯(lián)交所發(fā)布《深圳融發(fā)投資有限公司 100% 股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向征集公告》，參考價格 74.93 億元。7 天后，皇庭國際再次發(fā)布征集公告，參考價格調(diào)整為 56.20 億元。不過兩次掛牌均未征集到有效購買意愿。

此次拍賣的起拍價較三年前的 74.93 億元下調(diào) 44.4 億元，截至發(fā)稿已吸引 298 人關(guān)注，9658 人圍觀，暫無人報名。

由于皇庭廣場系皇庭國際重要資產(chǎn)，如拍賣成交，皇庭國際將失去其所有權(quán)，構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。皇庭國際稱，皇庭廣場拍賣成交后對公司的資產(chǎn)、負債及日常經(jīng)營活動將產(chǎn)生重大影響，公司未來存在可能觸發(fā)財務(wù)類強制退市的風(fēng)險警示情形。

地標商場被擺上拍賣臺，也撕開皇庭國際債務(wù)危機一角。

截至今年 3 月底，皇庭國際總負債高達 77.77 億元。為此，皇庭國際一邊嘗試出售資產(chǎn)回籠資金，一邊跨界半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)，試圖開辟新的增長曲線。

這家曾在深圳地產(chǎn)黃金時代叱咤風(fēng)云的潮汕房企，如今正站在懸崖邊上。

港人北上消費，皇庭廣場經(jīng)營回暖

皇庭廣場是皇庭國際法定代表人鄭康豪的成名作。

皇庭廣場前身是晶島國際購物廣場，由于占據(jù)福田 CBD 核心地段，且體量不菲，估值一度接近 80 億元。2010 年，鄭康豪力克深圳昔日首富黃茂如等競爭對手，成功受讓百利亞太股權(quán)，入主 A 股上市公司 " 深國商 "，拿下晶島國際購物廣場。

2013 年，晶島國際購物廣場改弦更張，以 " 皇庭廣場 " 的名字正式開業(yè)，成為皇庭國際首個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并運營的大型高端購物中心項目。

皇庭國際稱，皇庭廣場自駐足深圳商業(yè)市場以來，圍繞 " 國際匠心美食生活圈 "" 年輕潮流社交新聚點 "" 多元化時尚購物中心 " 三大標簽，以全新的業(yè)態(tài)組合形式，打造了一個可以多維滿足消費者需求的有溫度的空間，現(xiàn)已發(fā)展成為深圳購物中心標識代表之一。

過去十年，深圳購物中心如雨后春筍，商業(yè)地產(chǎn)漸成紅海，尤其在福田 CBD，星河 COCO Park、平安 PA Mall、領(lǐng)展中心城、卓悅中心、卓悅 intown 等購物中心爭奇斗艷，頗為考驗運營商的操盤能力。疊加地產(chǎn)行業(yè)去杠桿、新冠疫情沖擊等多重影響，皇庭國際經(jīng)營受挫，2020 年營業(yè)收入大降 31.24% 至 6.86 億元，虧損 3.20 億元。

2021 年，因為牽涉皇庭國際與中信信托的貸款糾紛，作為抵押物的皇庭廣場被申請查封，再為這個命途多舛的地標商場蒙上陰影。

轉(zhuǎn)機很快到來。

2023 年 2 月，香港與內(nèi)地全面通關(guān)，港人北上消費熱潮興起，距離福田口岸僅 2 個地鐵站的皇庭廣場迎來潑天富貴。

據(jù) 21 世紀經(jīng)濟報道 2024 年 5 月報道，深港恢復(fù)通關(guān)后，2023 年前幾個月皇庭廣場的香港顧客迅速提升，占總?cè)肆髁康娜桑S后穩(wěn)定在 45% 以上，有店鋪甚至出現(xiàn) " 競價入駐 " 的情況。

根據(jù)皇庭國際披露的數(shù)據(jù)，2024 年，皇庭廣場出租率維持 95% 以上，日均客流超過 10 萬人次，周末日均 12 萬人次，大型節(jié)假日日均客流超 15 萬人次。

受益于港客北上消費，2024 年皇庭國際商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入約 3.55 億元，較上年同期減少 706.99 萬元，同比下降 1.95%，跌幅明顯收窄—— 2023 年，這項收入是 3.62 億元，較上年同期減少 1352.29 萬元，降幅為 3.60%；2022 年，收入 3.75 億元，較上年同期減少 6522.15 萬元，降幅為 14.80%。

經(jīng)營回暖，能否為兩度交易折戟的皇庭廣場注入幾分確定性？答案已近在眼前。

五年虧損超 45 億，鄭康豪的地產(chǎn)夢與芯片賭局

皇庭廣場背后的操盤手——鄭氏家族，曾在深圳地產(chǎn)圈舉足輕重。

鄭康豪祖籍廣東潮陽，是典型的潮汕 " 房二代 "。1997 年，其父鄭世進創(chuàng)立皇庭國際前身恒浩地產(chǎn)，先后在深圳皇崗開發(fā)了皇庭居、皇庭彩園、皇庭世紀等樓盤。

2003 年，恒浩地產(chǎn)投資開發(fā)的皇庭世紀創(chuàng)造了深圳樓盤銷售紀錄——開盤當(dāng)天成交 600 余套，金額突破 5 億元，成為當(dāng)年第四季度成交金額與成交面積 " 雙料冠軍 "。

2005 年底，鄭世進退居幕后，鄭康豪正式接手家族企業(yè)。

鄭康豪掌舵后，皇庭國際開始涉足金融產(chǎn)業(yè)。據(jù)第一財經(jīng)報道，2016 年，金融業(yè)務(wù)已成為皇庭國際三大核心業(yè)務(wù)之一，皇庭國際擁有私募牌照，管理醫(yī)藥投資、定增、股權(quán)等三類基金，而其控股的深圳同心基金擁有深圳唯一的小貸再貸款牌照?；释H母公司皇庭集團還布局互聯(lián)網(wǎng)金融、保險、不良資產(chǎn)處置等多個領(lǐng)域。

時代紅利消退，不止是皇庭廣場多次面臨易主命運，皇庭國際也陷入經(jīng)營泥潭。

根據(jù)皇庭國際 2025 年半年度業(yè)績預(yù)告，公司預(yù)計上半年虧損 1.4 億 -2 億元。Wind 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020-2024 年，皇庭國際凈利潤分別為 -3.20 億元、-12.58 億元、-12.00 億元、-11.49 億元、-6.53 億元，累計虧損約 45.8 億元。

截至今年一季度末，皇庭國際總資產(chǎn)約 80.08 億元，總負債約 77.77 億元。其中，一年內(nèi)到期的非流動負債約 37.04 億元，貨幣資金約 0.92 億元。

在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整之際，鄭康豪開始轉(zhuǎn)向半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)尋求突破。

2021 年 8 月，皇庭國際以 6097 萬元收購意發(fā)產(chǎn)投基金，間接持有江西首家芯片制造企業(yè)意發(fā)功率 66.67% 股權(quán)，切入功率半導(dǎo)體領(lǐng)域。深交所曾就此發(fā)函問詢，皇庭國際回應(yīng)稱，此舉是圍繞 " 商管 + 科技 " 發(fā)展戰(zhàn)略布局半導(dǎo)體行業(yè)的第一步，不存在蹭熱點炒作股價的情形。

今年 8 月，皇庭國際宣布與深圳市尊光固態(tài)電池有限公司簽署增資擴股協(xié)議。皇庭國際稱，重點布局儲能等細分方向新材料領(lǐng)域，將進一步完善公司圍繞 " 功率半導(dǎo)體 +" 投資和發(fā)展邏輯構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)新生態(tài)，有望成為公司新的業(yè)績增長點。

轉(zhuǎn)型之路并不平坦。2024 年，皇庭國際功率半導(dǎo)體業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收 0.73 億元，同比下降 43.69%，占總營收的 11.05%，業(yè)績貢獻仍有限。

8 月 12 日，皇庭國際股價大幅低開并封死跌停，收報 2.76 元 / 股。