物流是實體經(jīng)濟的 " 筋絡(luò) "，聯(lián)接生產(chǎn)和消費、內(nèi)貿(mào)和外貿(mào)，倉儲則是物流的必要載體，是支撐實體經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)設(shè)施。中金普洛斯 REIT 是截至目前國內(nèi)上市公募 REITs 中市值最大、資產(chǎn)數(shù)量最多、資產(chǎn)規(guī)模最大、區(qū)域覆蓋最廣的倉儲物流類 REIT，從其運營表現(xiàn)可一探經(jīng)濟運行的趨勢與前景。
7 月 21 日，中金普洛斯 REIT（508056.SH）發(fā)布 2025 年二季報，其基金總收入、合并息稅折舊攤銷前利潤、可供分配金額等核心財務(wù)指標延續(xù)了長期穩(wěn)健運營的態(tài)勢，且十個倉儲物流園的整體期末平均出租率保持 90% 以上的高位。7 月 18 日，中金普洛斯 REIT 公告將進行 2025 年第二次分紅，計劃分配金額約 7,867.43 萬元，以高比例分紅持續(xù)回饋投資者。待最新分紅完成，中金普洛斯 REIT 2025 年迄今累計分紅金額將達 1.75 億元，自上市以來的累計分配金額將超 12 億元。
作為智慧高效物流倉儲服務(wù)的標桿企業(yè)，普洛斯不僅通過 REITs 金融工具實現(xiàn)了資產(chǎn)價值的有效釋放，更在智慧倉儲、綠色低碳等領(lǐng)域展現(xiàn)出創(chuàng)新活力。受益于消費提振驅(qū)動的內(nèi)需擴張、外貿(mào)出口韌性，倉儲市場需求穩(wěn)中走強，普洛斯通過 " 空間 X 賦能 " 的全方位客戶服務(wù)，持續(xù)拓展關(guān)鍵民生行業(yè)客戶，支持新興產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以前瞻性的資產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)布局帶動物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)韌性增長。
內(nèi)外需雙輪驅(qū)動物流倉儲持續(xù)發(fā)展
物流倉儲行業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在 2025 年上半年展現(xiàn)出較強的發(fā)展韌性。上半年，中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的中國倉儲指數(shù)持續(xù)運行在擴張區(qū)間，新訂單指數(shù)連續(xù)六個月保持較高景氣水平運行，需求穩(wěn)定增長。今年 1 至 5 月，全國社會物流總額達到 138.7 萬億元，同比增長 5.3%，有效支撐產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈穩(wěn)定運行。
2025 年是 " 十四五 " 規(guī)劃的收官之年，也是全面深化改革的關(guān)鍵時期，物流倉儲行業(yè)迎來多重政策利好?！吨悄苤圃彀l(fā)展規(guī)劃 ( 2021-2025 年 ) 》和《現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃 ( 2021-2025 年 ) 》等政策明確支持智能物流、智能倉儲的發(fā)展。這些政策推動了行業(yè)的智能化轉(zhuǎn)型，加速了先進信息技術(shù)的應(yīng)用，例如物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、大數(shù)據(jù)等。
市場需求方面，新型電商、快遞快運、冷鏈物流、新能源汽車、高端制造等領(lǐng)域保持穩(wěn)定增長。其中，據(jù)國家郵政局數(shù)據(jù)顯示，上半年中國快遞業(yè)務(wù)收入累計完成 7187.8 億元，同比增長 10.1%。截至 7 月 9 日，今年以來中國快遞業(yè)務(wù)量已突破 1000 億件，比去年提前了 35 天。這凸顯了中國內(nèi)需活躍、消費市場規(guī)模不斷擴大帶來的推動作用。
這些數(shù)據(jù)則印證了中國倉儲物流行業(yè)的進一步增長空間。展望三季度，隨著一系列政策組合繼續(xù)推進，經(jīng)濟回升向好基礎(chǔ)有望夯實，倉儲市場活力有望增強，行業(yè)將保持平穩(wěn)向好運行態(tài)勢。
普洛斯公募 REIT：穩(wěn)健運營中的行業(yè)標桿
中金普洛斯 REIT，全稱為 " 中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金 "，2021 年 6 月 21 日于上交所上市交易，是中國 " 首發(fā) + 擴募 " 雙首批基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 之一，也是上交所首支 " 倉儲物流類 " 基礎(chǔ)設(shè)施 REIT。
據(jù)中金普洛斯 REIT 發(fā)布的 2025 年第二季度報告顯示，今年二季度，報告期內(nèi)實現(xiàn)總收入約 10,755.67 萬元，基金合并息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）約 6,885.36 萬元；實現(xiàn)可供分配金額約 8,396.26 萬元，運營持續(xù)穩(wěn)健。按照報告期可供分配金額 / 報告期末市值計算，本期現(xiàn)金流分派率 1.14%，年化現(xiàn)金流分派率 4.55%。
市場化平穩(wěn)運營與出租率高位穩(wěn)定是中金普洛斯 REIT 的差異化特色，其底層資產(chǎn)依托普洛斯全國物流網(wǎng)絡(luò)布局，通過精細化運營管理和智慧化倉儲服務(wù)，提升租戶滿意度，同時還以空間運營創(chuàng)新滿足多元需求，集合生態(tài)資源賦能園區(qū)客戶，繼而持續(xù)吸引高黏性租戶。
從體現(xiàn)其資產(chǎn)運營水平的具體指標來看，中金普洛斯 REIT 在報告期內(nèi)實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項目租金及物業(yè)管理服務(wù)費收入約 10,648.67 萬元，剔除公允價值變動損益影響后的基礎(chǔ)設(shè)施項目息稅折舊攤銷前凈利率 67.20%。
二季度，中金普洛斯 REIT 持有的 10 個倉儲物流園基于市場供需關(guān)系靈活調(diào)整租賃策略，主動深挖市場需求，提前布局規(guī)劃，帶動整體期末平均簽約出租率持續(xù)超過 90%，同比提升 2.7 個百分點，整體底層資產(chǎn)出租率呈現(xiàn)高位穩(wěn)定的良好態(tài)勢。其中，普洛斯蘇州望亭物流園和普洛斯（重慶）城市配送物流中心的出租率同比顯著提升。
據(jù)中金普洛斯 REIT 2025 年第二次分紅公告顯示，本次分紅的權(quán)益登記日為 2025 年 7 月 22 日，采用現(xiàn)金分紅的方式，分紅方案為 0.4059 元 /10 份基金份額，并免收分紅手續(xù)費。
中金普洛斯 REIT 通過 " 運營提效—打造客戶價值—租戶黏性提升 " 的良性循環(huán)，實現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，以高比例分紅機制為投資者提供可持續(xù)收益，體現(xiàn)了公募 REITs 的核心資產(chǎn)配置價值。
此外，中金普洛斯 REIT 吸引的投資其 " 長期資本 " 屬性與物流設(shè)施的穩(wěn)定收益特性高度契合，有助于引導(dǎo)社會資本投向?qū)嶓w物流領(lǐng)域，支持行業(yè)長期健康發(fā)展，促進行業(yè)整體質(zhì)量提升。
產(chǎn)業(yè)協(xié)同：智慧物流與綠色低碳的創(chuàng)新實踐
在數(shù)字經(jīng)濟與低碳經(jīng)濟雙重驅(qū)動下，物流倉儲行業(yè)正經(jīng)歷深刻變革。普洛斯作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，通過智慧物流技術(shù)創(chuàng)新和綠色低碳發(fā)展實踐，探索出一條支持產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新路徑，為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了有益借鑒。
物流科技與智慧化運營是普洛斯重點布局的戰(zhàn)略方向之一。普洛斯旗下物流園內(nèi)已廣泛應(yīng)用了各類智能物流解決方案，其中很多來自于旗下私募股權(quán)投資平臺隱山資本投資的智能裝備、數(shù)字科技、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)及新能源科技等創(chuàng)新企業(yè)。
與此同時，數(shù)據(jù)驅(qū)動是智慧物流的核心。擁抱新一代信息技術(shù)創(chuàng)新，普洛斯不斷投入科技運營，打造了資產(chǎn)數(shù)字化運營底盤和智能化應(yīng)用系統(tǒng)平臺，以數(shù)字化、智慧化技術(shù)提升資產(chǎn)管理運營效率。普洛斯自主研發(fā)的數(shù)字化碳排放及能源管理平臺，為園區(qū)和客戶實現(xiàn)節(jié)能減碳提供數(shù)據(jù)支持，并據(jù)此為基礎(chǔ)給出照明節(jié)能、冷庫節(jié)能、綠色電力核算等技術(shù)方案模塊，賦能園區(qū)智能化、精準化零碳管理。
值得一提的是，普洛斯發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢，通過旗下新能源業(yè)務(wù)的綠色增值服務(wù)，為物流倉儲及數(shù)據(jù)中心客戶提供綠電綠證支持。目前，普洛斯中國新能源資產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長，分布式光伏、集中式光伏、風(fēng)電以及儲能等新能源基礎(chǔ)設(shè)施累計開發(fā)規(guī)模超過 2GW。
中國物流倉儲行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，機遇與挑戰(zhàn)并存。在數(shù)字經(jīng)濟與低碳經(jīng)濟雙重趨勢下，物流倉儲企業(yè)必須加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，推進智能化和綠色升級。通過前瞻性的戰(zhàn)略布局、持續(xù)的技術(shù)創(chuàng)新和穩(wěn)健的運營管理，普洛斯以智慧化物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，助力相關(guān)行業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，為暢通國民經(jīng)濟循環(huán)提供保障和支持。
